税務相互相談会の皆さん

下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続税・贈与含む（木下勇人税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

・一筆の土地（所有者Ａ：1,534㎡）に１棟の建物が建築されています。

・底地に対して法人Ｂ（不動産会社）の定期借地権及び所有者Ａの

　自己借地権が設定されています。

・建物は共同事業の名目で分譲部分と賃貸部分に分かれており、

　分譲部分は当初法人Ｂ名義（相続時点ですべて分譲済）、

　賃貸部分は所有者Ａ名義の登記となっています。

・建物内の配置より居住空間は分譲棟と賃貸棟で区分されていますが、

　１～２階には共有スペースが存在しています。

・賃貸部分は一括貸付として法人Ｃと契約しています。

・隣地（所有者Ａ名義）を利用し駐車場を併設していますが、

　フェンス等での仕切りはありません。

　入居者との個別契約で分譲購入者・賃貸利用者の利用のほか、入居者外の利用があります。

　駐車スペースは指定となっています。

　分譲募集の設備概要には共有設備として駐車場の記載がありますが、

　賃貸契約はあくまでも居住スペースの契約のため、

　駐車場を必要とする入居者が個別に契約している状況です。

【質　　問】

【質問１】

今回、所有者Ａに相続が発生し土地の評価を行っていますが、

土地の上に存在する建物が１棟ですが部分利用の状況が異なる物件であるため、

一度、一体で評価した上で、借地権割合で評価地を按分し、

分譲部分は貸宅地として法人Ｂの借地権を控除する、賃貸部分は貸家建付地として評価する。

一筆で地籍規模の大きな宅地を適用することは不可と考えていますが、

理解に誤りはありませんでしょうか。

【質問２】

隣接する駐車場の評価について、相続発生時点の利用台数の割合で

以下のように評価することは可能でしょうか？

　分譲購入者：貸宅地

　賃貸入居者：貸家建付地

　外部利用者：自用地（雑種地）

個別契約となっているため、駐車場全体を自用地評価とすべきでしょうか

（審判所裁決事例と同様の視点で捉えるべきでしょうか）。

宜しくお願いいたします。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

国税不服審判所裁決事例：https://www.kfs.go.jp/service/JP/51/32/index.html