相互相談会の皆様、

相続税の財産評価の　定期借地権との評価明細書の作成について教えてください。

税目　　　相続税

対象顧客　個人

前提条件　

　路線価地域

　土地の登記　宅地　1200㎡

　事業用定期借地権を第三者（全国展開の小売店）と締結

　　設定期間　31年

　　残存期間　21年

　権利金　なし

　保証金　180万円（無利息、全額返金あり）

この事業用定期借地権が設定された土地の評価を行う。

質問

①　定期借地権等の設定時に自用地としての価格の算出方法

　対象の土地は「地積規模の大きな土地」に該当するため、課税時期の自用地の評価

については

　不整形地補正率や「地積規模の大きな土地」の補正率を使用して評価しています。

　定期借地権の設定時は　「地積規模の大きな土地」の規定はなく「広大地」が適用

できる土地でしたので

　定期借地権の設定時の自用地の価格は「広大地」として評価してしまってもよいの

でしょうか？

　それとも　課税時期の評価に「地積規模の大きな土地」の補正率を使用しているな

ら

　設定時に「地積規模の大きな土地」の規定がなくとも　同じ補正率を使用すべきで

しょうか？

②実質的に贈与を受けたと認められる差額地代の額がある場合の経済的利益の金額の

計算

今回は　第三者との事業用定期借地権の設定ですので、

贈与はないという判断でよろしいでしょうか？

これが第三者ではなく　同族会社等との定期借地権の設定の場合は

「同種同等地代の年額」と「実際地代の年額」を比較する際の

この「同種同等地代の年額」とは、どうすればわかるのでしょうか？

「相当の地代」の計算方法に準ずるということでよいものでしょうか？

また、もし

「相当の地代」の計算方法で計算するとした場合

過去3年間の相続税評価額の平均値の　「過去3年」とは

「課税時期」から過去3年なのか、「借地権設定時」から過去3年なのか

どちらで計算すべきものでしょうか？

ご教授お願いします。