相互相談会の皆さん、こんにちは。

【税目】
消費税
所得税

【対象顧客】
個人事業主

【前提条件】
個人Ａは、個人事業と別事業の法人（以下法人Ｂ）の代表者です。この度、個人Ａの名義で物件を購入予定です。
物件は、50％を個人Ａから法人Ｂに賃貸し、50％を個人事業用のオフィスとして利用する予定です。
住居は別にあり、完全にオフィス利用です。

個人Ａは、基準期間の課税売上が1000万以下ですが、令和5年10月からインボイス登録により納税義務があります。
（令和3年以降毎年、課税売上高は1000万以下です。）

物件の建物価額は1000万以上です。


【質問】
＜消費税について＞
①物件が高額特定資産に該当しますが、物件購入時に原則課税で申告した場合は、
以後3年間は、原則課税で処理（2割特例は不可）で良いでしょうか。
②物件購入時にインボイスの2割特例を利用した場合は、どうなりますでしょうか。
「事業者免税点制度および簡易課税制度の適用を受けない課税期間中」の課税仕入れに含まれ、購入時以後3年間は、2割特例は使用できないのでしょうか。
③物件の売主が個人でインボイス登録していない場合、
宅地建物取引業 を営む者の棚卸資産に該当しないため、
原則課税で計算する場合は消費税相当額の80％を仕入税額控除できるということでよろしいでしょうか。

＜所得税について＞
④物件の購入にあたり、不動産会社からセカンドハウスローンを勧められています。
月に1回か週に1回か、仮眠でも良いから泊まることが条件だという説明を受けたそうです。
また、仮眠スペースがあった方が良いと不動産会社に言われたようなのですが、そのようなスペースがあったとしても、物件全体を事業として使用しているので、全額経費として良いものでしょうか。

以上です。
宜しくお願い致します。