税務相互相談会の皆さん

下記について教えて下さい。

【税　　目】

所得税（山形富夫税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

<1>父母と兄弟2人。

20年前に父が亡くなり、18年前に母が亡くなり、

相続で、宅地A300㎡と、農地B1,000㎡を兄弟で相続した。

<2>相続後の宅地Ａの持ち分は兄：弟＝200：100。

　農地Ｂの持ち分は兄：弟＝500：500。

<3>宅地Aは道路側に面しており、農地Bは宅地Aの奥にあり、無道路地。

固定資産税上の評価額の㎡あたり単価は、AとBで異なる。

<3>今回、上記ＡＢを、事業所用地としてまとめて買いたいとの希望者(第三者)があり、兄弟で同意して譲渡する予定。

【質　　問】

(1)全体の売却代金が1億円の場合、兄弟間の譲渡金額の按分を、

宅地Aと農地Bを一段のかたまりとして考え、AとBの面積㎡を

それぞれの持ち分でかけた比率で按分しようと考えているのですが、いかがでしょうか？

　例

兄　(300㎡×2/3＝200)＋(1,000×1/2)＝700㎡

弟　(300㎡×1/3＝100)＋(1,000×1/2)＝600㎡

兄の譲渡代金　1億円×(7/13)＝53,846,154円

弟の譲渡代金　1億円×(6/13)＝46,153,846円

(2)それとも、宅地Aと農地Bでは単価が異なるので、

例えば「相続税評価額÷0.8」などで時価をもとめ、

その時価相当額に各々の持ち分をかけた金額の比率で按分すべきでしょうか？

(3)宅地Aは兄の居宅の敷地で、兄は、居住用宅地譲渡の特別控除(上限3,000万円)の対象です。

　上記(1)の方法、すなわち宅地Aと農地Bの単価を無視した

　｢面積×持分｣での単純平均での按分だと、兄の特別控除額は1,800万円です。

　もし宅地Aと農地Bを、(2)の方法、すなわち評価単価による｢評価単価×面積×持分｣での

　加重平均での按分だと、兄の特別控除額は1,800万円より増えると思います。

　関与先(兄)から「買い手側と交渉して、宅地Aと農地Bを別々の売買契約書に

　変更してもらえば、私の特別控除額が増えますか？」との質問があったのですが、

　税務上問題ないでしょうか？

　私としては、買い手側は

「宅地A・農地Bとも市街化区域であり、農地Bは買い手が農地転用し、

　AとBを合わせて営業所とその駐車場とする目的で取得する」ということもあり、

　同じタイミングで宅地Aと農地Bの契約を分けるのは、不自然な気がして心配です。

　ちなみに、すでに宅地Aと農地Bをひとまとめにした、売買契約書はR5/10に調印済みで、

　引渡しは建物解体後のR6/2になる予定です。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

なし