税務相互相談会の皆さん

下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続税・贈与含む（木下勇人税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

【土地建物等の状況】
○土地は、父（64才）が単独所有（借入なし）
○建物は、母（58才)が単独所有（住宅ローンあり）
○建物の住宅ローンは長男（30才）との連帯債務で、返済についての特約なし
○長男の建物の所有持分はないが、ローンを組む際、
  長男名義の車両のローンも併せて組んでいる。
○父母間では使用貸借
○土地建物について共同担保による抵当権設定（土地は物上保証で被担保債権）
○父母、長男、次男は同居
○建物は、Ｈ２５．６月新築

【贈与状況】
○父所有土地について、次男(26才）へ贈与
○母所有のローン付建物を次男へ贈与
○次男は、ローン付建物の贈与を受けた際、長男名義の車両部分に
  係るローンも引き継いでいる。

【質　　問】

【ご質問】
１．贈与の考え方において、以下のように考えて良いでしょうか。

　①母からの建物は負担付贈与であり、贈与時の建物時価から
　　ローン残債（長男の車両部分除く）を差し引いた残りが贈与額となる。
　②母は贈与時のローン残債価額にて、次男へ建物を譲渡したこととなり、
　　建物の取得価額等を差し引いた残りが譲渡所得となる。
　③次男が長男名義の車両ローン部分を含住宅ローンの負債を負うこととなれば、
　　長男は上記贈与時の車両ローン残債部分の免除を受けることとなるため
　　長男の贈与税申告が必要となる。

２．相続時精算課税制度の適用について

　①父からの土地の贈与については、負担付贈与には該当しないため、
　　財産評価通達により評価し、その他の条件をクリアすれば、
　　相続時精算課税制度の適用は可能と考えますが良いでしょうか。

　②母からのローン付建物の贈与については、金銭の贈与ではなく、
　　親族からの住宅取得であり、母は58才のため、
　　相続精算課税制度は適用できないと考えますが良いでしょうか。

　③また、当該土地は評価倍率地域の宅地であり、贈与時の年度（Ｒ５年度）の
　　固定資産評価額ではなく、基準年度（Ｒ３年度）の固定資産評価額にて
　　算定すると考えますが良いでしょうか。

　④上記③に関連しまして、例えば、Ｒ６年１月に相続や贈与が
　　発生（Ｒ６年度固定資産税通知書が届く前）した場合、
　　採用する基準年度の評価額はＲ３年度になるのかＲ６年度になるのか
　　どちらになるのでしょうか。

３．負担付贈与に係る時価について

　①時価の算定に当っては、贈与時の再建築価格から減価の額を差し引いて
　　算出するとありますが、この再建築価額は、「建築統計年報（国交省）」から
　　引用するのが合理的と「Ｈ１８．１２．１５裁決」にありますが、
　　Ｒ５年分がこの統計に掲載ない場合、国税庁ＨＰの「災害に関する所得税の取り扱い」に
　　掲載されている「地域別・構造別の工事費用表（１㎡当たり）」を参照して
　　算出しても良いでしょうか。
（これにて計算した場合、実際の建物取得価額よりも再建築価額の方が随分高くなりますが・・。）
　あるいは、不動産業者等の見積もりを取った方が良いのでしょうか。

　②減価の額の算定に当たっては、この場合、財産評価基本通達１３０の定めにより、
　　一般動産に準じて定率法（Ｈ２４．１以降建築）にて計算することとして良いでしょうか。

４．その他

　①土地建物に抵当権が付されていることは税務上、特に影響はないと考えますが良いでしょうか。

　②負担付贈与通達の適用が否認された事例として東京地裁H19.8.23判決があります
　（相続税評価額と同水準かそれ以上の価額であれば著しく低額とは言えない）が、
　　これは、個別事案であって建物の場合も当てはまるのでしょうか。
　　当てはまる場合、建物の固定資産評価額×１．０倍が上記時価計算をした結果の
　　６０～７０％以内なら良いとか何か基準があるのでしょうか。

　　ただ、基準があったとしても上記の原則どおりの計算方法にて時価計算しておいた方が良いのでしょうか。


　基本的な事項ですみませんが、よろしくお願いいたします。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

○相続税法７条
○相続税法基本通達２１の２－４
○Ｈ元．３．２９「負担付贈与通達」