税務相互相談会の皆さん

下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続税・贈与含む（木下勇人税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

評価対象地Ｘ土地（添付資料参照）は市街化調整区域内にありますが、
道を挟んだ北側は市街化区域になっており、道路には路線価がついています。
Ｘ土地は、他の地主5名の所有する土地Ａ～Ｅと一体で、
専門学校のグランドとして貸し付けられています。
その契約内容に関する情報は下記のとおりで、Ｘ土地の評価については
市街化調整区域の雑種地の評価（タックスアンサー№4628）を考えています。

［契約内容］
①契約：6名の連名で土地賃貸借契約を締結
②市街化調整区域内の田を農地法の転用許可、開発許可を受け、
　借主がグランド造成費用等を負担して賃貸借開始
③賃借権の登記なし、地代の6か月分の保証金（解約時に全額返還）あり
④賃借期間：平成16年11月～令和6年10月（20年）で存続期間中
⑤契約の終了時は、グランドの状態で返還し、借主が負担した造成費用等の権利を放棄する

【質　　問】

【質問1】
　評価単位とその評価額ですが、１、２どちらになりますか
《評価１》Ｘ土地のみ（「無道路地」での評価額
《評価２》土地Ａ～Ｅと一体として評価し、各土地の価額比で按分した評価額

【質問2】
　近傍地比準の計算ですが、北側の路線価（32千円）を使い、
　画地補正率を適用し評価してもよろしいですか。

【質問3】
　賃借権の控除はできますか。


【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

市街化調整区域の雑種地の評価（タックスアンサー№4628）


【添付資料】

https://kachiel.jp/sharefile/sougosoudan/20231011_1.jpg