税務相互相談会の皆さん

下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続税・贈与含む（木下勇人税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

【評価対象地（３８５９）状況】
○対象地状況は、別添資料のとおり。
○評価倍率地域（非線引区域、用途地域外）
○登記上地目（田：倍率表上、周比準）
○現況地目（固定資産評価上は、宅地）
○雑種地の倍率は定められていない。
【利用状況】
○評価対象地を複数の地権者が所有する土地とともにコンビニへ賃貸し、
 コンビニ所有の建物が建設され、建物敷地以外はアスファルトが敷設された
来客用駐車場となっている。（アスファルトもコンビニが敷設）
○建物図面によると評価対象地以外の土地上に建物が建設され、
評価対象地は駐車場として利用されている。
【賃貸契約内容】
○契約書表題には、「土地賃貸借契約書（駐車場）と記載されている。
○賃貸人と賃借人との間で、自動車駐車場に関する土地賃貸借契約を
締結するとある。
また、来店客の便宜を図るため店舗営業と不可分一体の駐車場として賃貸借するとある。
○契約期間３０年（Ｈ１５年に契約）
○Ｒ５年末に途中解約予定
○権利金等の支払条項なし
○賃借人は賃借権の設定を行うことができ、また、双方が協力して
借地権の無償返還届を提出するものとするとある。
（実際には賃借権の設定なし、無償返還届出提出有無は不明。）
【その他】
○Ｒ５年５月に相続発生
○３８５８－１も一部駐車場

【質　　問】

１．評価対象地は、契約書上、無償返還云々と記載され、また、固定資産評価上、
　　宅地となっていますが、契約内容からすると駐車場用地の賃貸であり、
　　借地権の及ぶ範囲外であるため、宅地ではなく雑種地として評価しても良いでしょうか。

２．上記、雑種地として評価する際、倍率地域のため、固定資産評価額に倍率（宅地）を
　　乗じるのではなく、前面道路の固定資産路線価（あるいは宅地の近傍類似価額）に基づき
　　不整形地補正率等を用いて自用地としての評価額から賃借権（アスファルト敷）を
　　控除して評価することとして良いでしょうか。

３．賃借権控除に関しては、賃借権の設定や権利金の支払いもなく、
　　堅固な構築物もないことから地上権に準ずる賃借権以外の賃借権と考えますが、
　　賃借権の残存期間は本年末解約ですので、０年として計算するのか、
　　相続日～契約日以降３０年後までの日として計算するのか、あるいはそれら以外として考えるのでしょうか。

４．また、評価単位は３８５９、３８６０－１、３８５７－３、３８５８－１の一部が
　　駐車場として一体利用されていますが、それぞれ所有者（権利者）が異なるため、
　　評価対象地（３８５９）のみの単独の無道路地として無道路地の価額も控除して評価しても良いでしょうか。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

※財産評価通達７－２、８２、８７

【添付資料】

https://kachiel.jp/sharefile/sougosoudan/231010_1.png