相談会の皆様
いつもお世話になりありがとうございます。

親が子に賃貸している場合の自然発生借地権について教えてください。

【税目】相続税
【対象】個人
【前提】
１．
H30まで親（将来の被相続人）が土地及び建物（２階建て）を所有していた。
路線価図では、土地の借地権割合は40％となっている。

２．
H30まで、上記の建物の1階部分を子（将来の相続人）が借り、事業を行っていた。
（2階は親が居住）
子は親に近隣の相場並みの家賃を支払っていた。

３．
H30に子が親から上記の建物を購入
建物を購入後、親は老人ホームに移り、子が2階に入居（1階は引き続き子の事業用）
購入により家賃の支払いは無くなったが、
購入時の自用地価額を反映した相当の地代を支払っている

４．
R５現在も「購入時に設定した地代（当時の相当の地代）」と同額を支払い続けてい
るが、
毎年地価が上がっている為、毎年300万ほど自然発生借地権が生じ、
自然発生借地権がR5時点で1800万となっている。
この自然発生借地権について、贈与税の申告はしていない。

５．親は毎年、上記の家賃・地代について適正に不動産所得の申告をしている

６．親と子は別生計

【質問】
１．
親が死亡した場合、子が相続税を申告する際、４により生じた自然発生借地権を
土地の評価額から控除することはできますか？
また、その場合、子は贈与税の上記の自然発生借地権について
贈与税の申告が必要になりますか？

それとも、プラスマイナスゼロということで、
相続税申告で自用地評価するのでしょうか？
（そして、子の贈与税申告が不要）

貸宅地として、何らかの評価減はありませんか？

２．
上記１で、自然発生借地権について贈与税申告をしなければならないのであれば、
過去5年分、各年ごとに発生した分ずつを申告していくのでしょうか？

過去5年分、各年ごとに発生した分ずつを申告することで
相続税申告時に自然発生借地権を土地の評価額から減額することができるのであれ
ば、
現状、
毎年の贈与税税率＜相続税の税率
なので、有利と思っています。

３．
そもそも、子（相続人）が親（被相続人）に相当の地代を支払っている場合
相続税申告時に、相続税評価額から20％減額することはできますか？

４．
結局のところ、相続時の相続税評価額は下げたいが、
自然発生借地権の贈与税課税も受けたくありません。
現状すべき対応策があれば教えてください。

よろしくお願い致します。