相互相談会の皆さん、こんにちは。
土地建物を売却した場合の、対価の合理的な区分について。

【税目】
消費税

【対象顧客】
法人

【前提条件】
不動産賃貸業の法人（売主）が顧客です。
事業用として賃貸していた土地建物を、別の法人（買主）に23億円で売却します。
売主側の仲介業者や弁護士から、下記のように主張されています。

買主は、購入後すぐに建物を取り壊し新築の建物を建設する予定のため、土地にしか価値を見出しておらず、本件は23億円を対価とする土地売買契約である。
つまり、建物部分の対価を区分する必要はなく、売主は消費税を納める必要はない。


【質問】
①売主としては、土地建物の譲渡になるため、譲渡対価の額23億円を、土地と建物の対価に合理的に区分して契約し、建物部分の消費税を納税する必要があると判断していますが、いかがでしょうか？

②また、建物の簿価が5000万円のため、建物の対価を5000万円とし、差額の22億6000万円を土地の対価とすること（土地98：建物2）は合理的といえますでしょうか？
なお、固定資産税評価額による按分では、土地69：建物31となります。

ご教示よろしくお願いいたします。