税務相互相談会の皆さん

下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続税・贈与含む（木下勇人税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

・被相続人Aは、添付します土地（黄色と赤色の部分）を所有していた。

・他の白色の土地は、同族会社が複数あり、それらの会社や被相続人の相続人らが所有している。

・被相続人Aの同族一族で経営する会社Z（砂利採取砕石業）が一体としてこの全体の土地を借り受け事業の用に供しています。

　（資料添付致します。）

・倍率地域に所在

・三大都市圏ではない

・都市計画法上、非線引き区域

・大規模工場用地、工業専用地域ではない

・容積率は、400％未満

・役所に確認したところ、この場所は、開発規制区域に入っており、

　既に宅地のところは、宅地のまま、使用できる（黄色部分）が、

　現在宅地でないところ（赤色が登記上雑種地となっている）は、

　調整区域に家を建てるくらい厳しい要件でしか宅地にはできない。

　また、黄色部分についても接道義務を満たさないため、家を建てるのは厳しいのでは？

　との回答でした。

【質　　問】

・この土地について地積規模の大きな宅地の適用は、可能でしょうか？

　倍率地域に所在するため、①②のいずれか低い価額となりますが、

　①その宅地の固定資産税評価額に倍率を乗じて計算した価額

　　　→原則として、評価単位は1筆ずつ（1,000㎡未満）となります。

　②その宅地が標準的な間口距離および奥行距離を有する宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額に、

　　普通住宅地区の奥行価格補正率や不整形地補正率などの各種画地補正率のほか、規模格差補正率を乗じて求めた価額に、

　　その宅地の地積を乗じて計算した価額

　　　→いわゆる路線価方式で評価する場合は、一体として評価し、黄色と赤色を一体で評価すると1,000㎡を超えることとなります。

・もし、上記で路線価方式で可能な場合は、事務所のある方の道路から固定資産税上の路線価を基に、

　無道路地として評価するのでしょうか？

　（同族関係者で全て所有しているので無道路地評価に疑問を感じました。）

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

【地積規模の大きな宅地の評価】

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4609.htm

【添付資料】

https://kachiel.jp/sharefile/ml/230912_4.png

https://kachiel.jp/sharefile/ml/230912_5.png