税務相互相談会の皆様

お世話になっております。

以下、質問が長くなって申し訳ないのですが

宜しくお願い致します。

【税　　目】

消費税（金井恵美子先生）

【対象顧客】

法人

【前　　提】

○　法人Ａ（12月決算法人）は金融投資業（債券、株式、ファンドなど）及び

　　不動産賃貸業を行っています。

○　毎期の課税売上割合は約60％になっています。

○　今期において、居住用（一部店舗）のマンションの購入と

　　テナントとしての賃貸ビルを購入しました。

○　賃貸ビルは少し年数が経過しているため、外壁から、また内部の改装を

　　1億円ほど資本的支出しています。

○　賃貸ビルについては、6階建てとなっており、6階部分は法人Ａの

　　事務所として使用し、残りの1～5階をテナントとして賃貸する予定です。

○　賃貸ビルの6階における事務所は、事業全体の統括をする管理事務所となります

ので、

　　当該ビルに係る消費税については、まずは全体が共通対応となると考えていま

す。

　　しかし、1～5階部分はテナントのため。課のみ対応になると考えていますが、こ

のままだと

　　40％（非課税売上割合）相当の仕入税額控除が受けられません。

　　よって、階数で区分し、

　　6分の1は共通、6分の5は課のみ対応にする事が適当と考えました。

【質　　問】

①　税務通信3221号の消費税95％ルール適用制限への対応ＱＡにて、

　　＜オフィス賃料を階数で按分できるか＞という質問があり、回答としては、

　　通達11－2－19の適用により簡単に階数で区分する事は適当ではないため、

　　課税売上割合に準ずる割合の承認を受けて共用施設やエレベータ、

　　階段などの面積も考慮した合理的な割合を示して税務署に承認を受けることが

　　一つの方策であると回答されています。

　　金井先生におかれましても、詳細に各階のフロアや共通施設部分の

　　配賦を行った一応の合理的な床面積を計算したとしても、今回の賃貸ビルの

　　取得及び改修に要した支出の消費税について、管理部門の面積相当については共

通仕入、

　　テナント部分の面積相当について課のみ仕入と判断（11－2－19）をすることは

難しく、

　　やはり税務署の承認を受ける事が適当と考えられますでしょうか。

②　一方で、居住用マンション（Ａ）については、一部が店舗となっている場合、通

達11－7－3により

　　合理的区分がされていれば、居住部分は非のみ対応となり、店舗部分は課のみ対

応になるかと

　　思います。

　　11－2－19と11－7－3の対応の違いがよく分からないのですが、考えるに、

　　11－2－19は全体で共通となる今回の賃貸ビルの様な場合を想定し、

　　11－7－3は、令和2年の改正により制限された居住用マンションについて

　　合理的に区分する通達で、そして11－2－19は

　　共通仕入を区分し、当該共通仕入のうち、どれだけ仕入税額控除ができるかを

　　区分（計算）する通達で、

　　11－7－3は居住用マンションにおける「非のみ」と「課のみ」を区分する際に使

用する考え方で

　　共通仕入部分を区分する考え方ではないと理解しましたが間違っていませんで

しょうか。

　　感覚的には11－2－19は共通用の合理的な区分で、考え方は少し厳しく、基本的

には準ずる割合の

　　承認を受ける事が適当と考えられ、

　　11－7－3の居住用マンションの区分は、「非のみ」と「課のみ」だけを区分する

考えとなり、

　　税務署への承認は基本必要ない、つまり税務署としても緩い（認めやすい）と理

解しました。

　　11－2－19の共通用の課税仕入れも、一応の合理性がある割合にて、11－7－3の

ように

　　承認がなく仕入税額控除ができればいいのですが、共通用の「合理的」の判断が

難しいため、

　　基本的に承認が必要であると考えていますが間違っていませんでしょうか。

宜しくお願い致します。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

なし