税務相互相談会の皆さん

下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続税・贈与含む（木下勇人税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

〇母の相続について、別紙の土地Ａ及び建物イを長男が相続

　することになりました。

〇建物は１～３Fまでが母，４～６Fまでが長男と，区分所有

　登記されています（敷地権の登記はしておりません）。

〇土地Ａの評価単位については，土地Ａと土地Ｂを一体評価

　して、土地Ａの評価額と土地Ｂの評価額の比で土地Ａの

　自用地としての評価額を計算します。

〇この長男が相続する土地Aについて貸付事業用の小規模宅地

　特例の適用面積を検討します。

〇なお，地代の収受は一切行われていません。

〇建物も２つの土地の大体真ん中あたりに建っているという

　前提で構いません。（そもそもどちらかに寄せるほど土地

　が大きくない）

【質　　問】

土地Ａのうち何㎡が貸家建付地として小規模宅地の対象と

なるかについては次の１と２の方法が考えられますが、

どちらになりますでしょうか？

１．お互いに，自己所有地に自己区分所有部分を持っている

　　と考える。

　　今回は母が所有する土地の面積割合が40％で、母が所有

　　する建物の面積割合の53％よりも小さいことから、土地

　　Ａの全面積は母の区分所有建物の利用の状態になって

　　いると考え，土地Ａは建物イの全てに対応するものと

　　して、４０㎡全てが貸家建付地として小規模宅地の貸付

　　事業用を適用出来る。

２．建物の区分所有部分の面積で土地を按分する。

　　ａ．貸家建付地　40㎡×250㎡／470㎡

　　ｂ．自用地　　　40㎡×220㎡／470㎡

土地が共有，建物が区分所有登記の場合の問答集はあり，

その場合は上記２の方法になり，敷地権登記をしていれば

１の方法になるかなと思いますところ，土地が分筆の場合

の事例が全くなかったので，質問させていただきました。

どうぞよろしくお願いいたします。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

なし

【添付資料】

https://kachiel.jp/sharefile/ml/230831_1.jpg