税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続・贈与税＜株式評価以外の財産評価＞（井上幹康税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

被相続人の所有地に以下の土地がありました。


登記地目：雑種地
現況地目：非課税地　川成り
地積：1,800㎡
都市計画：都市計画区域外
参考：牧場や原野が広がるエリアです。


固定資産税評価はゼロとなっています。

役所にヒアリングしたところ、対象地は元々雑種地でしたが、
現況、川の一部となってしまっているとのことです。


【質　　問】

換価性なしと考えられるため、相続税評価額は
ゼロで差し支えないのでしょうか。

適切な評価方法等ございましたら、ご教示いただけますと幸いです。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

相続税法22条、評基通1(2)、1(3)、5