税務相互相談会の皆さん

下記について教えて下さい。

【税　　目】

所得税（山形富夫税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

お世話になります。田中会計です。

土地は４筆（A宅地260㎡、B宅地20㎡,C宅地220㎡,D田774㎡）の土地と

家屋を相続により取得し、契約1としてABを1,600万、

契約2としてCDを1,800万で令和４年10月1日に業者と売買契約締結に至りました。

被相続人の居住家屋があったのはA家屋です。

また、契約書には、売買代金全額受領日が引渡日であると記載されています。

契約に買主が７区画取れない場合は、契約自体が白紙になるとの条項が入っています。

契約書の特約で売主が、家屋を取り潰し、建物滅失登記すると記載あります。

また、７区画に分筆後、その７区画が取れなければ白紙となると特約にあります。

（ただし、解約期日は令和４年１１月３０日なので、現時点ではこの解約事項は

無いものです。）

分筆後、代金の決済、移転登記を行います。なお、取得費の計算は、

売買代金の５％で計算する予定です。

そして、令和５年８月２５日に契約2のCDの土地の代金1,800万円全額の決済を行い、

所有権移転登記を行いました。

次に、令和５年１２月２５日に契約1のABの土地の代金1,600万円全額の決済を行い、

第一仮登記をします。本来は、仮登記ではなく、本登記で良いのですが、

買主の都合で、本登記の時期を令和６年１月１５日にずらすとの事です。

うち１筆（A）のみが被相続人の居住用家屋であったので、

そのAのみ空き家特例を使用しようと考えています。

【質　　問】

①【譲渡所得の認識時点の判定の時期】

譲渡所得の認識時点は、原則、所有権移転時（登記日）としながら、通達で契約日と

することも認められていると思います。

令和５年５月２５日のABの代金を全額決済（R5.12/25）と

第一仮登記（R5.12/25）した日を土地ABの譲渡所得の認識時点と考えるべきでしょうか？

（つまり令和５年分の申告とすべきか？）

完全に所有権移転登記した本登記の令和６年１月１５日

（令和６年分の申告とすべきか？）とすべきでしょうか？

（通達で原則として、代金を全額決済した以降に譲渡所得の認識とすべきでないと

記載がありましたので。）

②【空き家特例の適用敷地の範囲はどこか？】

契約時にはA宅地は260㎡で一筆になっていましたが、移転時点では分筆されて

その区画が無くなっているのですが、売買価格の1600万円×260/280＝1,485万円を

控除対象と考えて良いでしょうか？

③【分筆費用や取り壊し費用は譲渡費用になるか？】

分筆費用、取り壊し費用、登記費用（司法書士、税金費用）は、

譲渡費用として計算して宜しいでしょうか？

契約書の記載内容などから、譲渡費用になるか？売買代金の値引きになるか？

などが検討されるのでしょうか？またその判断基準は何でしょうか？

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

所法33、措法35、措令20の3、23、措規18の2

【添付資料】

なし