税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

所得税
消費税

【対象顧客】

個人

【前　　提】

個人が、土地及び店舗用賃貸ビルを所有し、不動産賃貸業を営んでいます。

当該土地・建物については、当該個人が代表者を務める法人が
個人から一括して借り上げています。

法人は、各入居者（店舗事業者）との間で賃貸借契約を締結して転貸し、
各入居者から賃料を受領するとともに、個人に対して地代家賃を支払っています。

今般、建物の老朽化に伴い、既存建物を取り壊した上で、
新たな店舗用建物を建設する予定です。

建替えに伴い、各入居者に退去してもらう必要があるため、立退料を支払う予定です。
立退料については、概ね次のような項目を積算して金額を決定する予定です。

・入居者が入居時に支出した内装・造作工事代相当額
・退去から移転先で営業を再開するまでの期間に係る営業補償
・引越費用
・移転に伴うその他の諸経費


【質　　問】
１．立退料に係る消費税の取扱いについて

上記の立退料について、消費税法上、資産の譲渡等の対価に該当せず、
原則として課税対象外として取り扱うことになりますでしょうか。
また、立退料を一括して「立退料」として支払うのではなく、上記のとおり、

①内装・造作工事代相当額
②営業補償
③引越費用
④その他移転雑費

という形で積算根拠・内訳を明示して合意した場合、
各項目について消費税の課税・不課税を個別に判定する必要がありますでしょうか。
特に、内装・造作工事代相当額について、単なる損失補償ではなく、
造作物等の譲渡の対価と認定される可能性があるかについてもご教示ください。

２．立退料の所得税上の取扱いについて

今回の立退料は、新たに土地・建物を取得する際に既存の賃借人を立ち退かせるために
支出するものではなく、従来から所有・賃貸している建物について、
老朽化による建替えを目的として入居者に退去してもらうために支出するものです。

この場合、当該立退料については、新たに建設する建物の取得価額に算入するのではなく、
支出時の不動産所得等の必要経費として処理することが可能でしょうか。

なお、現状では入居者との賃貸借契約は法人が締結しているため、
実際に立退料を負担する者を「法人」とする場合と、
「建物所有者である個人」とする場合とで税務上の取扱いに相違が生じるかについても
併せてご教示ください。

３．既存建物の解体費用について

既存建物を取り壊し、その敷地上に新たな店舗用建物を建設する予定です。
この場合の既存建物の解体費用について、

①新建物の取得価額に算入する
②土地の取得価額に算入する
③新建物・土地いずれの取得価額にも算入せず、
既存建物の除却に伴う必要経費として処理する

のいずれになるでしょうか。

また、既存建物の未償却残高についても、取壊し時に除却損として
必要経費に算入できるとの理解でよいでしょうか。

以上、立退料の消費税上の取扱いと併せて、新建物の取得価額との関係について
ご教示いただけますと幸いです。

よろしくお願いいたします。