税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

法人税

【対象顧客】

法人

【前　　提】

個人Ａ（70代）…不動産賃貸業（アパート3棟所有）。法人Ｃの元代表取締役。現在は使用人だが、みなし役員に該当。
個人Ｂ（30代）…個人Ａの子。法人Ｃの現在の代表取締役。
法人Ｃ…同族会社。サブリース方式による不動産賃貸業。個人Ａ所有のアパート3棟を一括借上げし、第三者へ転貸。12月決算
タワーマンション…令和5年にＡ・Ｂが共同購入。Ａ持分7/9、Ｂ持分2/9。購入当初はＢの自宅として使用

個人Ａ・Ｂが共同で購入したタワーマンションについて、令和８年２月１日、転貸を目的として、
法人Ｃと個人Ａ・Ｂとの間で賃貸借契約を締結しました。

【賃貸借契約書の内容】
・賃貸期間は令和８年２月１日から（終期の記載なし）
・法人Ｃが個人Ａ・Ｂに支払う賃借料は、月額約５０万円
・賃貸借契約書には、「転貸することができる」旨の規定あり
・「第三者の入居の有無にかかわらず、法人Ｃから個人Ａ・Ｂへ賃料を支払う」旨の規定あり

なお、賃貸借契約を締結した令和８年２月１日時点では、当該タワーマンションには
個人Ｂが居住しており、第三者への転貸は行われていませんでした。

第三者への転貸賃料は、月額約６０万円を予定しています。

今回、法人Ｃと賃貸借契約を締結した主たる目的は、
個人Ａについて相続が発生した場合に、当該タワーマンションについて貸家建付地・貸家としての評価を行うこと、
及び貸付事業用宅地等の小規模宅地等の特例の適用を想定しているためです。

令和８年３月頃から第三者の転借人の募集広告を開始していますが、募集活動を行っているものの
令和８年８月末現在、第三者の転借人は決まっていない状況です。

【質　　問】

１．転借人（第三者の入居者）が不在の期間の支払賃借料について

第三者への転貸を予定しているものの、転借人（第三者の入居者）が不在のケースでは、
個人Ａ・Ｂと法人Ｃとの間で賃貸借契約を締結していたとしても、
その契約に実態がなく、法人税税負担を不当に減少させることを目的とした取引であると判断され、
法人Ｃが個人Ａ・Ｂに支払う賃借料（月額約５０万円）は、法人Ｃにおいて損金算入できない可能性があるのではないかと考えています。

この認識に誤りはないでしょうか。
それとも、今回のような私法上の契約を否認されることはないでしょうか。

例えば、１２月の決算期まで転借人（第三者の入居者）が不在であった場合、
法人Ｃでは当該タワーマンションについて賃料収入が発生しない一方、個人Ａ・Ｂへの賃借料として
「５０万円×１１か月＝５５０万円」の支出が発生することになります。

このような場合、法人Ｃにおける当該賃借料の損金算入は認められにくいのではないかと考えていますが、いかがでしょうか。

２．個人Ｂが退去した場合の損金算入余地について

現在、個人Ｂは当該タワーマンションに居住していますが、
法人Ｃが実質的に空室リスクを負っていることを明確にするため、個人Ｂが他の賃貸物件へ引っ越すことも検討しています。

このように、個人Ｂが当該タワーマンションから退去し、法人Ｃが当該物件を実際に転貸することを前提として
入居者の募集を継続しているもののなお転借人が決まらず空室となっている場合には、
法人Ｃが個人Ａ・Ｂに支払う賃借料（月額約５０万円）について、損金算入が認められる余地はあるでしょうか。

以上よろしくお願いいたします。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

法人税法 第132条 同族会社等の行為又は計算の否認