税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続・贈与税＜財産評価＞（井上幹康税理士）

【対象顧客】

個人,法人

【前　　提】

○　A社は土地500㎡（半分の250㎡は自社A社所有・もう半分250㎡は
A社の社長親族が所有し、Ａ社にて地代を支払い借りている）について、
Ａ社が所有している建物の敷地として利用しています。

○　過去から土地の評価については、250㎡分は
自用地評価・250㎡分は借地権評価として土地の評価をしていました。

○　この度、Ａ社はR7年度に親族から借りている半分の
250㎡部分の土地について、底地部分の売買価格として1億円で
購入することになりました。

○　購入価格の1億円は、鑑定評価をお願いし、
一応自然発生借地権部分はＡ社に帰属しているとしての
底地部分だけの鑑定評価となっています。

全体の更地評価としては、路線価×敷地面積×1.25（公示価格ベース）により
計算すると2億円くらいの評価額となります。


【質　　問】

Ａ社の株価評価に際して、この土地の評価について迷っております。

○　3年内評価
　不動産については、取得からの3年内ルールがあるかと思いますが、
この土地について、底地部分は理論上鑑定評価により取得した
1億円が底地部分の土地の評価額（通常の取引価格）となり、
借地権部分は3年以上前から自然発生的に生じている部分として、
路線価×面積×借地権割合で計算した評価額を底地部分として
取得した1億円と合算をした金額が土地の評価額として
考えることが適当な考えとなりますでしょうか。


それとも、路線価×面積×1.25として計算した評価額が、
全体の土地の通常の取引価格であると考えて、取得した
底地部分1億円は3年内ルールを度外視して評価する方が
（しても）適当な方法と考えられますでしょうか。


私は底地部分の1億円は3年以内取得の規定が
あるため、度外視することは適当ではないと考えており、
底地と借地権部分を分離して考えた、前者の
考え方が適当ではないかと考えています。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

なし