税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

消費税（金井恵美子税理士）

【対象顧客】

法人

【前　　提】

・当社（第3期：自令和7年8月1日　至令和8年7月31日）は、
　不動産販売・賃貸事業を行う株式会社である。
・令和8年6月に居住用賃貸建物（本物件、建物部分税抜3,900万円、
　消費税額相当額約390万円）を取得した。
・本物件は消費税法上の「居住用賃貸建物」（高額特定資産、
　税抜1,000万円以上）に該当し、消費税法30条10項により、
　個別対応方式・一括比例配分方式のいずれを採用しても、
　取得時の課税仕入れ等の税額は仕入税額控除の対象外とされると考える。
・取得から現在までの間、本物件は住宅として賃貸しており、
　賃貸収入（住宅家賃、非課税）は累計約100万円である。
・本物件は当初賃貸事業目的で取得し家賃収入を得ていたが、
　取得から3か月後に転売する運びとなった。
　令和8年7月26日付（第3期）で売買契約を締結済みであり、
　引渡予定日である令和8年9月（第4期）に譲渡を計上する予定である。
　売買代金は建物代金1,380万円（税込）、土地代金7,320万円。
・第3期の消費税申告は「2割特例」により申告納税済みであるが、
　第４期に「居住用賃貸建物を譲渡した場合の
　仕入控除税額の加算調整」を適用するために、
　第３期の消費税申告を「一般課税（個別対応方式）」へ変更し、
　法定申告期限（令和8年9月30日）内に訂正申告を行いたいと考えている。


【質　　問】

１．消費税法35条の2第1項・第2項に規定する調整措置
（居住用賃貸建物を課税賃貸用に供した場合、又は
譲渡した場合の仕入控除税額の加算調整）は、
居住用賃貸建物の取得年度において法30条10項の
適用を受けていたことが要件とされています。


取得年度である第3期に2割特例を適用して申告した場合
35条の2の適用要件を満たさず、第４期に加算調整ができない
と考えて間違いないでしょうか。


２．上記1の理解が正しい場合、法定申告期限内に
一般課税（個別対応方式）で訂正申告を行うことで、
35条の2の適用要件を満たす状態となり、
第４期に加算調整ができると考えて問題ないでしょうか。


３．上記2の訂正申告は、更正の請求ではなく、
単純な期限内申告書の再提出（訂正申告）として扱って問題ないでしょうか。

その場合、2割特例に係る特段の取消届出等は
不要という理解で問題ないでしょうか。


４．売却時の調整額は、課税譲渡等割合
（＝譲渡の対価の額／（賃貸収入合計額＋譲渡の対価の額））
により計算されるという理解でよろしいでしょうか。

本件では、譲渡の対価の額（建物代金税抜1,254万円）と
賃貸収入合計額（約100万円）から課税譲渡等割合は約92.6%、
回収見込額は約368万円と試算していますが、間違いないでしょうか？

５．当初、自己所有の居住用賃貸物件として取得しておりますが、
売却契約までが1か月・引渡しまでが3か月と、短期間になっております。

この点が今回の計算上問題になる可能性は考えられますでしょうか？


６．その他、第３期・第４期で留意する事項があればご教示ください。



根拠法令・判例等と併せてご教示いただければ幸いです。

どうぞよろしくお願いいたします。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

・消費税法30条10項（居住用賃貸建物に係る仕入税額控除の制限）
・消費税法35条の2第1項〜第3項（居住用賃貸建物を課税賃貸用に供した場合等の仕入れに係る消費税額の調整）
・国税通則法17条（期限内申告）、19条（修正申告）、23条1項（更正の請求）