税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

消費税（金井恵美子税理士）

【対象顧客】

法人

【前　　提】

A社の情報は以下の通りである。
・6月決算法人
・R7年6月期の課税売上高2,000万円
・R8年6月期の課税売上高1,800万円
・不動産仲介業、不動産販売業を行っている。

・R6年6月15日に簡易課税制度選択届出書を提出し、
R7年6月期より簡易課税制度を適用した。

・R8年6月28日に簡易課税制度選択不適用届出書を提出し、
R9年6月期より本則課税に戻した。

・課税期間は12月である。
上記の前提で、A社は以下の取引をした。
なお、R8年7月1日からR8年8月31日までは、A社の取引は他にはないものとする。

[ケース1]
R8年8月15日に、一般の個人から販売用の
中古建物900万円(税抜)と土地1,000万円を購入した。
また、同日に、仲介手数料100万円をB社に支払った。
R8年8月25日に、上記物件を販売するために
建物周辺と建物内の残置物撤去作業をC社に依頼し、
同日作業が完了したため、100万円(税抜)をB社に支払った。

[ケース2]
R8年8月15日に、一般の個人から販売用の
中古建物1,000万円(税抜)と土地1,000万円を購入した。
また、同日に、仲介手数料100万円をB社に支払った。
R8年8月25日に、上記物件を販売するための
建物周辺と建物内の残置物撤去作業をC社に依頼し、
同日作業が完了したため、100万円(税抜)をC社に支払った。


【質　　問】

①[ケース1]において、A社が購入した建物は、
高額特定資産に該当しない（900万円＜1,000万円）ため、
R8年8月31日に簡易課税制度選択届出書と課税期間特例選択変更届出書を
提出すれば、R8年9月1日から簡易課税制度の適用及び課税期間を1月に変更できますか？

②[ケース2]において、A社が購入した建物は
高額特定資産に該当（1,000万円≧1,000万円）するため、
R8年8月31日に課税期間特例選択変更届出書を提出して、
R8年9月1日から課税期間を1月とすることはできるが、
本則課税に変更することはできないという認識で合っていますか？

③一般の個人から販売用の中古建物を取得した場合、
全額仕入税額控除の対象になるのでしょうか？

④一般の個人から販売用の中古建物を取得した場合、
売買契約書に記載されている建物と土地の金額が分かれていなくて、
合算表示されている場合、固定資産評価額により
合理的に按分した金額を基に全額仕入税額控除を受けることはできますか？
または契約書には、消費税額の記載が必要ですか？

⑤建物周辺と建物内の残置物撤去作業にかかる経費は、
仮に、本則課税の場合、課税売上げにのみ要するものとして処理することは可能ですか？

⑥上記⑤で課税売上げにのみ要するものとして処理することが難しい場合、
建物周辺と建物内でそれぞれいくらかかったか内訳を
請求書に記載してもらうことで、建物内にかかる金額は、
課税売上げにのみ要するものとして処理することは可能ですか？

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

消法12の4、36、37、消令25の5