税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

法人税,相続・贈与税＜財産評価を含まない＞

【対象顧客】

法人

【前　　提】

（前提）
・現時点で相続は発生していない生前のご相談
・被相続人：母、相続人：息子２人
・母と息子Dは生計別
・母は一人暮らし
・息子Dは持ち家無し
・母所有の敷地の上に母所有の建物AとBがある
・建物Aは、同族法人Cが母から賃借して事業の用に供されている。
　建物Bは、息子Dの居住の用に供されている
・同族法人Cの株は母と息子Dを合計して５０％超を所有している
・息子Dは現時点で同族法人Cの役員になっている
・同族法人Ｃから母へ支払われている賃料が非常に低額。

・同族法人Ｃの事業は、製造業

【質　　問】

①建物Ｂの敷地に対する特定居住用宅地等の
小規模宅地等の特例の適用についてですが、
・母の居住の用に供されていない
・母と生計一の親族の居住の用に供されていない
この２点から現在の状況では
特定居住用宅地等の小規模宅地等の特例は適用できない
と考えて問題ないでしょうか？

②息子Dは建物Bから引越して別の場所へ行き、
母が建物Bに引っ越して建物Ｂを居住の用に供した後に、
相続で息子Dが建物Bと敷地を取得した場合、
特定居住用宅地等の小規模宅地等の特例の適用要件は
満たすと考えて問題ないでしょうか？
相続開始前３年以内に居住していた家屋の要件に
「相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋を除く」
とあるので、建物Ｂは３年以内居住には引っかからない家屋という整理です。


③息子Ｄが建物Ｂから引越した先の別の場所が
母が所有している別の建物Ｅだった場合は、
相続開始前３年以内に居住していた家屋の要件に引っかかるため、
家なき子特例は受けられないと考えて問題ないでしょうか？

④同族法人Ｃが支払っている家賃が非常に低い為、
特定同族会社事業用宅地等に該当しないため、
現在の状況では小規模宅地等の特例は適用できない
という整理で正しいでしょうか？

⑤家賃を近隣相場並みに引き上げた場合には、
役員である息子Ｄが土地を取得した場合は、
小規模宅地等の特例の適用要件を満たすと考えて問題ないでしょうか？

⑥家賃を近隣相場並みに引き上げた場合、
それまでの家賃との整合性が取れなくなるので、
引き上げ後の金額と引き上げ前の金額の差額は、
寄付金とされるリスクはありますでしょうか？
（世間的に見て昨今家賃が引き上げられている状況を鑑みてという理由）

⑦本ケースは建物所有者が法人では無いので
無償返還の届出書は関係ないという認識で問題ないでしょうか？

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

特に無し