税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続・贈与税＜財産評価＞（井上幹康税理士）,相続・贈与税＜財産評価を含まない＞

【対象顧客】

個人

【前　　提】

・被相続人の自宅は数年前からマンション建替え円滑化法に基づく
マンションの建替えを行っている
・権利変換期日後、新マンション（施行再建マンション）
竣工引渡し前に相続が発生
・権利変換計画によれば、旧マンションの価額を2,000万円として、
新マンションの区分所有権及び敷地利用権の5分の2の権利に変換
（新マンションの5分の2の内訳：区分所有権1,500万円、敷地利用権500万円）
・竣工時に増床分として追加負担金3,000万円を支払い、
新マンションの区分所有権及び敷地利用権の5分の3を取得する旨の
「増床分譲渡契約」を建替組合と締結済
・新マンションの価額5,000万円の内訳は区分所有権4,000万円、敷地利用権1,000万円

【質　　問】

１．相続税評価にあたって、以下の考え方は妥当でしょうか？
①権利変換による5分の2：
a)区分所有権の権利変換価額1,500万円×建築中の家屋評価70%＝1,050万円
b)敷地利用権の権利変換価額500万円
a) + b) =1,550万円
②増床分5分の3：
増床分の取得権3,000万円から同額の追加負担金債務を控除してゼロ評価

２．それとも、以下の評価方法の方が妥当でしょうか？
①新マンションの区分所有権：4,000万円×70%＝2,800万円
②新マンションの敷地利用権：マンション敷地全体の相続税評価額×被相続人の敷地利用権割合
※区分所有補正率を要検討
③追加負担金3,000万円を債務控除

３．上記２の評価による場合、敷地利用権について
小規模宅地等の特例は適用可能でしょうか？

４．本件は等価交換方式や売買契約中の相続評価ではないため、
旧マンションの価額2,000万円で評価（債務控除なし）とするのは
明確な誤りになりますでしょうか？

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

国税不服審判所　平15.3.25裁決