税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

所得税＜譲渡所得＞（石田一弘税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

2026年に土地を2,700万円で取得し、
個人事業主Mと夫が各50％を所有する予定です。


2027年に自宅兼事務所を建築し、
建物はM99％、夫1％を検討しています。


夫は建物価額の1％を実際に負担し、登記上も1％の持分を取得します。


Mと夫は建物全体に共に居住します。
事業用60％、居住用40％の予定です。


将来は、土地と建物を同時に売却し、
その他の適用要件も満たす前提です。


【質　　問】

夫が建物持分を1％有する場合でも、居住用家屋の所有者に該当しますか。


その場合、夫が所有する建物持分1％と、土地持分50％の譲渡所得について、
夫自身の3,000万円特別控除を適用することは可能でしょうか。


特に、建物持分が1％と少額でも、夫の土地持分50％の全部を、
夫所有の居住用家屋の敷地として取り扱うことができるでしょうか。


Mと夫がそれぞれ要件を満たせば、各自最高3,000万円、
合計最高6,000万円の控除が可能でしょうか。


また、建物持分1％について、最低持分割合の定めがないとしても、
形式的又は租税回避目的の持分として、適用を否定される可能性はありますか。


適用を確実にするために必要となる、取得資金の負担、居住実態、登記等の
留意点も併せてご教示ください。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

租税特別措置法第35条
居住用財産の譲渡所得の特別控除

租税特別措置法関係通達35－4
家屋と敷地の所有者が異なる場合

国税庁 No.3308
「共有のマイホームを売ったとき」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3308.htm

国税庁 No.3311
「家屋と敷地の所有者が異なるとき」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3311.htm

国税庁・質疑応答事例
「共有で所有している家屋とその敷地を譲渡した場合」
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/joto/18/07.htm