税務相互相談会の皆さん

下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続税・贈与含む（木下勇人税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

法定相続人は配偶者、実子3名。

被相続人が以下の土地を保有。

A：居住用の土地（自宅横のスペースの一部を外部の第三者へ駐車場として賃貸）

　　配偶者と同居。配偶者相続予定。

B：同族会社（配偶者及び実子で50%超を保有）が建物及び駐車場等として利用の土地

　　実子の1人が代表を務める会社。

　　当該同族会社は借りた土地に建物を所有し、建物のない空きスペースは

　　駐車場等として利用。

建物部分については、土地の無償返還の届出書提出済。被相続人が法人から

受領している地代は通常の相場と比較し著しく低い。

駐車場等部分については、近隣の通常の相場よりも高めの金額を受領。

【質　　問】

＜A土地について＞

①    配偶者が相続する場合には自宅部分は特定居住用宅地等に該当すると

　　理解しています。

　　駐車場として賃貸している部分は特定居住用宅地等としては対象外となりますが、

　　当該駐車スペース以外（駐車スペースと自宅との隙間部分や駐車スペースに

　　行くまでの部分など）はどのように考えればよいでしょうか？

　＜B土地について＞

　　特定同族会社事業用宅地等の適用に当たり、建物部分は受領している地代が著しく

　　低いため今回は適用ができないと理解しています。

　　今回は配偶者に相続させ、次回の相続に向けて地代の改定を考えている中で、

②     特定同族会社事業用宅地等の場合は、いわゆる3年縛りが文言上ありませんが、

　　価格の改定についても3年縛りは求められないという理解でよろしいでしょうか？

　　（価格を変更した後、1年で配偶者も亡くなり相続発生の場合は

　　　特定同族会社事業用宅地等の適用は可能）

③      今回とは別ですが、特定事業用宅地等、貸付事業用宅地等の3年縛りが

　　あるものについては、価格の改定についても3年の縛りが発生するのでしょうか

　　（貸付自体は3年以上前から貸付していたが、価格が相場よりも著しく

　　　低くなっていたが、その後通常相場まで価格改定後1年で相続発生の場合を

　　　想定。）。

　　　駐車場部分については、近隣駐車場よりも高い金額を受領しており、

　　　特定同族会社事業用宅地等の適用が可能ではないかと考えています。

　　　（会社代表の実子が相続を想定）

④       高めとなっている場合におけるリスクがあればお教えください。

　　　またあわせて実際の近隣価格との乖離の目安なども判例などであれば

　　　お教えください。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁 (nta.go.jp)