税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続・贈与税

【対象顧客】

個人

【前　　提】

不動産賃貸業を営む個人事業主
アパ－トを2棟（8室と12室）所有
現状2棟とも満室状態

1.アパ－ト2棟の上物（建物）を長男に贈与（相続時精算課税）する予定
2.贈与後の土地の地代については無償（使用貸借）予定
3.負担付贈与を回避する為、敷金相当額の現金贈与をする予定
4.親（贈与者）と長男（受贈者）は生計一（同居）
5.親が死亡時には土地は長男が相続する予定

【質　　問】

親が死亡した場合の相続税の財産評価についてご教授ください。

1.贈与後に入居者の入れ替わりがあった場合、
土地の評価は面積按分により
　入れ替わりが無かった部分は貸家建付地
　入れ替わりがあった部分は自用地
で評価すればいいのか？

2.入居者の入れ替わりがあった場合の土地の
評価は自用地評価になると思いますが、
小規模宅地の特例（貸付事業用50％）の適用は可能なのか？

3.建物の評価は、相続時精算課税により固評×70％で
贈与するが、入居者の入れ替わりがあった場合にも
贈与時の金額（固評×70％）で問題ないのか？

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

（国税庁タックスアンサ－）
国税庁NO.4602土地の評価
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4602.htm

国税庁NO.4614貸家建付地の評価
https://taxjudge.com/2025/12/04/ta4614/