相互相談会の皆さん、こんにちは。

【税目】

　所得税・法人税

【対象顧客】

　個人・法人

【前提条件】

　利用状況

　〇法人の所有財産

　地積：1,000㎡　固定資産税評価額：195,000,000円　地目：雑種地

　23区内にある第２種中高層住居専用地域　一つの路線に面する　整形地

　交換しようとする500㎡は、18台の時間貸・月極駐車場　年間収入250万

　〇個人の所有財産

　地積：650㎡　固定資産税評価額：130,000,000円　地目：宅地

　23区内にある第２種中高層住居専用地域　角地で側方路線がある　整形地

　650㎡の内、150㎡には個人の趣味の物を集めた蔵があり、残り500㎡は、

　半分が未利用地で、半分が市が指定した樹齢500年の木が生えている

　（樹齢20年以上経って、移設しようとすると根が枯れてしまう

　らしいので、単独で売買出来る可能性は極めて低い）

　法人所有の土地1,000㎡を、500㎡ずつに分筆

　（固定資産税評価額相当額　195,000,000円÷2＝97,500,000円）

　個人所有の土地650㎡を、150㎡と500㎡に分筆

　（固定資産税評価額相当額　130,000,000円×500／650＝100,000,000円）

　上記2つの、500㎡同士の土地を交換し、特例を適用したい。

　（2つの土地は、同じ道路に面している）

　法人は、個人が所有している同族会社である。

【質問】

〇現状、法人は月極駐車場で収入を得ていて、地目が雑種地、

　個人は、未利用地で収入を得ておらず、地目が宅地ですが、法人の土地は、

　建物を建てようと思えば建てられる（いわゆる地目が宅地になる）ので、

　同一用途の交換と考えてよろしいでしょうか？

〇個人の土地は、現況は地目が宅地ですが、個人の土地を分筆した場合、

　500㎡分は蔵が無くなるので、地目が雑種地に変わる可能性があります。

　その場合、雑種地同士の交換となり、同一用途の交換と考えてよろしいでしょうか？

〇法人の所有財産は、砂利敷き、駐車場運営会社が設置した機械（自社所有ではない）が

　あります。

　また、他人の土地と区分けするために、フェンス、鉄パイプが設置されており、

　駐車場には、車止めが設置されておりますが、いずれも簡易的なもので、

　会社の資産にも計上されておりません。

　上記を構築物と判定することなく、全体を土地として判断してもよろしいでしょうか？

〇固定資産税評価額相当額はほぼ近似値なので、20％以内要件に合致します。

　（相続税評価の差も、ほとんどありません）

　しかし、法人所有の土地は年額250万の収入を得ていて、個人所有の土地は

　樹齢500年の木が生えていて、現在収入はありません。それ以外の土地に仮に

　駐車場を作ったとしても、年額90万の収入にしかなりません。

　鑑定評価上、収入の差と木の評価がどのように行われるか分かりませんが、

　同族間取引なので、やはり鑑定評価が必要でしょうか？

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

根拠法令

所法58

所基通58-6

【添付資料】

・法人所有

https://kachiel.jp/sharefile/sougosoudan/230808_1.JPG

・個人所有１

https://kachiel.jp/sharefile/sougosoudan/230808_2.JPG

・個人所有２

https://kachiel.jp/sharefile/sougosoudan/230808_3.JPG

　よろしくお願いいたします。