税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続・贈与税＜財産評価＞（井上幹康税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

倍率地域に所在する「地積規模の大きな土地」の評価について、
宅地比準方式に準じて、以下の算式を用いて計算を進めております。

【採用している計算式】
近傍標準宅地の1㎡あたりの固定資産税評価額 × 宅地倍率 × 各種補正率 × 規模格差補正率 × 地積

対象地の概要および現在の設定状況は以下の通りです。

・用途地域等： 市街化区域（準工業地域）、倍率地域
・地目： 宅地
・現況・形状： 間口 25.5m、奥行 53m の長方形の土地（不整形地補正：なし）
・地区区分判定： 普通住宅地区とみなして判定
・接道状況および固定資産税路線価（全国地価マップ等による）：
　・北側道路：40,200円
　・南側道路：36,700円
　・周辺の標準宅地の路線価：38,700円
・各種補正率（普通住宅地区あてはめ）：
　・奥行価格補正率：0.88
　・奥行長大補正率：0.98
　・二方路線影響加算率：0.02

【質　　問】

① 近傍標準宅地の1㎡あたり単価の選定について
全国地価マップで確認したところ、上記の通り「北側道路（40,200円）」
「南側道路（36,700円）」「標準宅地（38,700円）」の3つの単価が存在します。

この場合、算式のスタートとなる「近傍標準宅地の1㎡あたりの固定資産税評価額」としては、
エリアの基準である標準宅地の「38,700円」を採用すべきでしょうか。

それとも、路線価方式に準じて最高価格（正面路線）となる
北側の「40,200円」をベースにすべきでしょうか。

② 各種補正率の計算における「二方路線影響加算」の可否について
北側道路を正面路線と仮定して画地補正を計算する場合、
計算式は以下のどちらで組み立てるのが実務上一般的（適正）でしょうか。

・案A（路線価方式に準拠）：
二方路線影響加算を含めて計算する
算式：( 0.88 ＋ 0.88 × 0.02 ) × 0.98 ＝ 0.87

・案B（加算なし）：
書籍等で「倍率地域の宅地比準評価では、地区区分を普通住宅とみなし、
角地等の加算なし」との記述を見かけたため、
二方路線影響加算は加味せず、マイナス補正のみを適用する
算式：0.88 × 0.98 ＝ 0.86

倍率地域における広大地の比準評価について、実務上どのように処理されているか、
先生の知見を拝借できますと幸いです。よろしくお願いいたします。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/hyoka/20/12.htm

【添付資料】

https://kachiel.jp/sharefile/sougosoudan/260708_1.jpg
https://kachiel.jp/sharefile/sougosoudan/260708_2.jpg