税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続・贈与税＜財産評価を含まない＞

【対象顧客】

個人

【前　　提】

被相続人Aには、相続人Bと相続人Cがいます。
Aは、土地１、土地２、土地３を保有しています。
土地１：Aの自宅敷地（同居親族Ｂのみ）※小規模宅地適用可
土地２：賃貸アパート敷地 ※小規模宅地適用可
土地３：駐車場→売却して納税に充てる※小規模宅地適用不可

ＢとＣは仲が悪く遺産分割協議が難航しています。
土地３を売却して納税資金に充てる方向性は合意できたため、
土地３をBとCで1/2ずつ取得する分割協議は完了しました。
しかし、土地３に土地２の賃貸アパートの借入に際して設定した抵当権が付されているため、
その抵当権を解除する手続のため、
土地２について法定相続分（1/2）での共有登記を行うことになりました。
当該登記は、遺産分割協議を経たものではなく（当事者間でも土地２について分割を行った認識はなく）、
土地３の売却手続の一環としてひとまず分割協議を経ずに共有登記を行ったものです。
土地１については未分割です。

【質　　問】

このまま申告期限を迎え、土地１と土地２を未分割として3年以内分割見込書を添付して
当初申告を行った場合、実際に3年以内に土地１をB、土地２をCとする遺産分割が成立したとすると、
いずれの土地についても小規模宅地の特例の適用余地はありますか。

土地２について法定相続分の共有登記を行った段階で分割が確定したとして、
土地２の小規模宅地の適用については当初申告で適用しなければなりませんでしょうか。

もしそうだとした場合、土地２で小規模宅地を適用する形で当初申告で行った場合には、
申告期限後3年以内に土地１について分割が決まった場合でも
土地１に小規模宅地を適用することは不可能になりますでしょうか。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

https://www.zeiken.co.jp/souzoku/jirei-13.html
措通69の4-26