税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

法人税

【対象顧客】

法人

【前　　提】

・不動産賃貸業・販売業を営む法人
・７月決算（３期目）
・税込経理

・対象物件： 平成3年3月31日築 中古木造アパート
・取得および稼働状況： 当期６月に取得。

オーナーチェンジ物件であり、取得時点（引渡日）から
継続して入居者がおり、途切れず賃料収入が発生している。


・本体価格
建物の取得価額：3,780万円（税込）
土地の取得価額：2,520万円

・工事内容： 外壁塗装および共用部鉄部塗装
（当期末までに完工・引渡し予定）
・工事費用額： 税込317万円（建物取得価額の10%以内の金額）
・工事の仕様と目的： 10年に一度程度実施される通常の維持管理であり、標準的な塗料を使用。

経年劣化に対する原状回復（前所有者時代からの劣化回復）を目的とする。


【質　　問】

１．取得時「仲介手数料」の取得価額按分は、
建物税込対価で計算すべきでしょうか？
建物税抜対価で計算すべきでしょうか？

２．本件の外壁・鉄部塗装費用317万円について、
事業供用後の原状回復、または形式基準の適用により、引渡しを受ける当期の「修繕費」として全額損金算入することは可能でしょうか。

（形式基準「前期末簿価×10%」は、取得年には適用できないでしょうか。）

もしくは、新規取得直後の経年劣化回復であるため、
建物の取得価額（資本的支出）として処理すべきと判定される可能性がありますでしょうか。


根拠法令・事例・判例などと併せてご教示いただけますと幸いです。

どうぞよろしくお願いいたします。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

法人税法施行令第54条第1項（減価償却資産の取得価額）
法人税法施行令第132条（資本的支出）
法人税基本通達7-8-1（資本的支出の例示）
法人税基本通達7-8-2（修繕費に含まれる費用）
法人税基本通達7-8-4（形式基準による修繕費の判定）