税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

所得税＜譲渡所得＞（石田一弘税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

【前提】
登場人物：祖母、母、相談者（女性）、A社
内容：
北と南に100㎡ずつ土地があり、北は母、南は祖母が所有しています。
北は現在駐車場、南は相談者夫婦が共有で居住用家屋を所有しており、
祖母から使用貸借で利用しています。
相談者は家屋を2015年取得にしており、
2026年現在の住宅ローン残債が約3,000万円あります。
このたび北と南の両方の土地をA社へ事業用定期借地権の設定により借す予定で、
当該土地にある相談者夫婦の家屋を取り壊します。
総額1億5,000万円の予定で、土地は南北50％ずつのため、
受領する権利金は祖母7,500万円・母7,500万円となります。

このうち祖母帰属分7,500万円の一部を相談者夫婦が受け取り、
住宅ローンの返済（約3,000万円）に充てることを想定しています。

【質　　問】

【質問】
①本件は、相談者夫婦がA社へ建物を譲渡するわけなく、
土地を借りて建物を取り壊すものです。したがって譲渡所得は生じず、
相談者夫婦が受け取る建物分は一時所得になる、という理解でよいでしょうか。

②相談者夫婦が受け取る建物分について、贈与認定されない上限の目安は、
建物の時価、すなわち固定資産税評価額または再調達価額ベースの
時価という理解でよいでしょうか。
また、契約書にて祖母と相談者の受取金額を明記すれば
税務上贈与認定がされるリスクはないとの理解でよろしいでしょうか。

③上記の金額を超えて受け取る部分は、
祖母からの贈与と整理することになりますでしょうか。
例えば、今後締結する契約書に補填額3,000万円と記載があった場合、
建物評価額2,000万円はそこを一時所得として計算し、
残りの1,000万円は祖母からの贈与ということでよいでしょうか。

④上記を踏まえた税負担の試算の方向性として、以下で問題ないでしょうか。
なお権利金は不動産所得税率を前提とします。

A：建物分の逸失補償を取らずに契約した場合（＝何も手当てしないケース）

祖母：7,500万円 × 不動産所得税率
祖母→相談者夫婦：3,000万円 × 贈与税率（ローン返済分が全額贈与となる）

B：建物分・移転分を相談者夫婦が直接受け取る場合

祖母：4,500万円 × 不動産所得税率
相談者夫婦：2,000万円 × 一時所得税率
相談者夫婦：1,000万円 × 贈与税率

母の取り分7,500万円は両ケース共通のため比較対象外とします。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

所法26、34、相法9