税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続・贈与税＜財産評価＞（井上幹康税理士）

【対象顧客】

法人

【前　　提】

・法人Aが100%所有権を有する2F建の一軒家（以下、家屋）があり、
当該家屋の1Fは法人Aの事務所（本店所在地として機能しており、
法人登記されている）、2Fは当該法人の社長が居住している。

・法人Ａの株主は社長のみである。

・当該家屋が建っている土地は、法人Aの社長と
社長の妻（法人Aの役員）の共有である。

・社長は法人Aに賃料を支払っており、法人Aは社長に
地代を支払っている（いずれも適正な金額であるとの前提）。


【質　　問】

①法人A（非上場会社）の株価を計算するための
当該家屋の評価は、固定資産税評価額を1Fと2Fの
面積で按分し、1Fは通常評価、2Fは貸家評価として
計算した額とすれば良いでしょうか。


1F部分：固定資産税評価額×倍率(1.0)×1F床面積/家屋全体の床面積
2F部分：(固定資産税評価額×倍率(1.0) ×2F床面積/家屋全体の床面積)
－ (固定資産税評価額×倍率(1.0)×2F床面積/家屋全体の床面積) × 借家権割合 × 賃貸割合(1.0)

②社長から法人への賃料支払額が著しく低額である場合、
実質的に使用貸借と認められる場合、
実態が法人の自己使用と認められる場合等では
借家権が認められず、借家権割合を考慮しない通常の
評価方法で計算するという理解で良いでしょうか。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

財産評価基本通達26
同89、93、94
タックスアンサー　No.4602 Q3