税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続・贈与税＜財産評価＞（井上幹康税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

◆土地A及び建物A
被相続人の自宅で、その内１部屋を被相続人の建設事業用（事務所）として利用していた。
居住用と、事業用で区分登記されてはおらず、建物の謄本の種類の欄には
「居宅、事務所」と記載されており、固定資産税のは１棟全て居宅として課税されていた。

被相続人は毎年、確定申告をしていたが、当該事業用の１部屋に対する光熱費や
固定資産税等の経費は一切計上していなかった。
配偶者が土地A及び建物Aを相続したが、被相続人の事業は長男が引き継いだ。

◆土地B及び建物B
被相続人の所有していた賃貸マンションだが、１階の１部屋及び駐車場を
建設事業用（作業場、倉庫、軽トラ駐車場）として利用していた。

賃貸マンションは配偶者が事業継続し、建設事業は長男が事業継続している。

1階→作業場兼倉庫（100㎡）、駐車場（100㎡）、貸部屋（100㎡）、共用部分（10㎡）
2階→貸部屋（100㎡×3部屋）、共用部分（10㎡）
3階→貸部屋（100㎡×3部屋）、共用部分（10㎡）

なお、謄本上の床面積は以下の通りである。
・土地　400㎡
・建物　1階→210㎡、2階→310㎡、3階→310㎡、合計830㎡

【質　　問】

◆土地A及び建物A
土地Aと建物Aの全てを特定居住用宅地等として小規模宅地等の特例を適用する形で問題ないか。
事務所部分は按分して除外する必要があるか。

また、仮に按分が必要となる場合に、配偶者の単独相続ではなく、長男が事業用按分割合を
共有相続することで、特定居住用宅地等と特定事業用宅地等をフル活用して適用させることは可能か。

◆土地B及び建物B
土地Bと建物Bの賃貸割合は次の通りとなるか。
土地Bの評価に係る賃貸割合
分子→100㎡×7部屋＝700㎡
分母→100㎡×7部屋＋事務所100㎡+駐車場100㎡＝900㎡

建物Bの評価に係る賃貸割合
分子→100㎡×7部屋＝700㎡
分母→100㎡×7部屋＋事務所100㎡＝800㎡
※建物の謄本上の面積に駐車場部分は考慮されていないので、分母に駐車場の100㎡は除く。

なお、上記場合には賃貸割合が土地Bと建物Bで異なってしまうが、問題はないのか。

また、小規模宅地等の特例は、配偶者が賃貸按分割合、長男が事業用按分割合を共有相続することで、
貸付事業用宅地等と特定事業用宅地等をフル活用して適用させることは可能か。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

租税特別措置法69条の4