税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続・贈与税＜財産評価＞（井上幹康税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

公図をアップさせて頂きます。
４筆の黒枠の土地が評価対象です。
所有者は今回の相続における被相続人です。
状況は、下記の通りです。

①宅地　自宅です。
６７０㎡です。

②山林　結婚式場の庭部分です。
８６０㎡です。

③宅地　結婚式場です。
７４０㎡です。

④山林　結婚式場に付随する構築物などがあります。
５２０㎡です。

②③④は被相続人とその家族が
１００％所有の不動産賃貸業の会社（同族会社）に貸しています。
結婚式場等の施設は、その同族会社の所有です。
その同族会社は、個人から賃借している土地と同族会社が
所有する建物を、全く第三者であるイベント会社に賃貸しています。
その同族会社は、被相続人に固定資産税の２倍ほどの地代を支払い、
以前、税務署に無償返還の届出を提出しています。

②と④の土地とバイパス道路の境は、
高さ１０ｍほどの崖になっていて傾斜角度も４０度ほどあります。
このバイパス道路には路線価は付されておらず、
①の土地の右上の小道が路線価道路となっております。
バイパス道路は海に面しています。
崖部分は、特別警戒区域にかかっています。


【質　　問】

１．①~④も評価方法ですが、色々な要素が絡み合って、
全くわからないのですが、現状下記のように考えております。

　先ず①~④の全部を不整形地、地積規模～土砂災害特別警戒地域の
宅地の評価減で全体を評価します。
付表８や９で使用する総地積は①～④の総面積２７９０㎡とします。

２．次に①の自宅部分の評価を致します。

３．１から２を控除して②～④の評価とします。
同族会社の施設や構築物があることから、２０％減致します。
２０％の評価減の金額は、同族会社の株価計算上、
純資産の計算上相続税評価額にプラス致します。

４．上記の考え方で宜しいでしょうか。
特に迷っているのは土砂災害～で使用する分母の
総地積なのですが、①～④の合計で良いのか、
崖に面している②④で良いのか、ということです。

５．また、そもそも上記の考え方は間違いで、
①と②～④を最初から区分して評価し、
②～④は無道路地で評価し、
崖地の補正で使用する総面積は②～④の
合計として、評価するべきか迷っています。

６．崖地の面積や崖の傾斜は土地家屋調査士に
依頼する予定なのですが、傾斜に関しましては、
崖地であることの判定要素として,３０度以上で
あることがわかれば良いのでしょうか。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/hyoka/03/20.htm
https://fuji-sogo.com/sozoku_knowledge/category_inheritance_tax_refund/land_of_different_use_categories/

【添付資料】

https://kachiel.jp/sharefile/sougosoudan/260622_2.jpg