税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続・贈与税＜財産評価＞（井上幹康税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

被相続人Ａ
相続人　配偶者Ｂ
相続人　長男Ｃ(別生計)
相続人　二男Ｄ
相続人　長女Ｅ
土地１(195㎡)、土地２(215㎡)、
土地３(312㎡)は被相続人Ａが所有、固定資産税の
課税明細の地目はいずれも宅地
土地1に長男自宅があり建物はＣが所有(土地1は使用貸借)
土地２は空地
土地３に賃貸併用住宅があり建物をＡが2/3、Ｂが1/3共有。

賃貸併用住宅の専有床面積は、賃貸部分が353㎡、自宅部分が190㎡
賃貸の収入は不動産所得としてＡが2/3、Ｂが1/3を申告
Ｂは使用貸借で地代は支払っていない。


土地の利用状況は添付資料参照

【質　　問】

質問１、地積規模の大きな宅地の判定
土地３は賃貸併用住宅なので貸家建付地部分と自宅部分を
専有床面積で按分すると次のようになります
貸家建付地　312㎡*353㎡/(353㎡+190㎡)＝203㎡
自宅　　　　312㎡*190㎡/(353㎡+190㎡)＝109㎡
そうすると自用地部分は土地１(195㎡)、
土地２(215㎡)と土地３の自宅部分109㎡を
合計すると519㎡になります
この方法で地積規模の大きな宅地の評価を行えますか。

仮に地積規模の大きな宅地の評価を行えた場合、
土地３は按分計算しているので不整形地補正率を
算出するためにはどうすればいいですか

質問２、セットバックについて
財産評価通達24-6ではセットバックは建築基準法42条２項に
規定する道路と明示されています。

当該土地に接する道路は幅員が４m未満で、
大阪市役所で確認したところ建築基準法附則第５項に
該当するとのことでした。
建物を建てる場合は中心から２ｍまでセットバックが必要だそうです。
この場合もセットバックの評価をしても問題ありませんか

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

財産評価通達24-6