税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

所得税＜譲渡所得＞（石田一弘税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

顧問先は、貸付金債権の担保として、債務者所有の
土地に抵当権を設定していた。

その後、返済が滞ったため、担保土地を取得し、
程なくして当該土地を譲渡した。

本物件は埋設物が多く、そのままでは譲渡が難しい状況であった。

そのため、埋設物を撤去したうえで譲渡している。

埋設物撤去については、重要事項説明書に「撤去済」と記載がある。


* 譲渡対価：1,300万円
※令和7年3月31日引渡し
* 抵当権設定に係る債権額：760万円
* 埋設物撤去費用：650万円
※令和6年7月から令和6年9月

【質　　問】

① 抵当権を設定していた物件の取得費について

本物件は、貸付金債権の担保として抵当権を
設定していた土地である。

債務不履行が生じたため、やむを得ず差押えを行った。

その後、競売手続も進めたが、競売による売却には至らなかった。

結果として、債権者である顧問先が当該土地を取得した。


本件土地の取得は、実質的には貸付金債権の
弁済に代えて本物件を取得した、
いわゆる代物弁済に該当するものと考えている。


そのため、代物弁済により本物件を取得したものとして、
抵当権設定に係る債権額760万円を本物件の取得費として
取り扱って差し支えないか確認したい。

異なる場合、どのような金額を設定すべきであるかご教授願いたい

参考URLの裁決事例では、競売により債権者が土地を取得している。

一方、本件では、競売を取り下げたうえで債権者が土地を取得している。

そのため、事実関係には相違があるが参考として。


本件では、以下の合計額が1,410万円となる。


* 抵当権設定に係る債権額：760万円
* 埋設物撤去費用：650万円

この金額は譲渡対価1,300万円と大きく乖離しておらず、
客観的価額として説明できる余地もあると考えている。


一方で、本件では取得から譲渡まで3年超が経過している。

そのため、裁決事例のように「譲渡対価＝取得費」と考えることは難しいとも感じている。

なお、不動産鑑定評価は取得していない。


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② 埋設物撤去費用について

本件では、埋設物を撤去した後に譲渡契約を締結している。

重要事項説明書には「撤去済」と記載されている。


この場合、埋設物撤去費用を譲渡費用とするためには、
売買契約書に撤去義務の記載が必要ではないかと考えている。

この認識でよいか確認したい。


仮に譲渡費用に該当しない場合には、取得費として処理できないか検討している。

具体的には、タックスアンサーNo.3252の
次の項目に含めることが可能か確認したい。

「土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用」

また、本件土地は、貸付金債権を回収・換価する目的で取得したものである。

取得後から譲渡までの間、事業用や貸付用などには使用していない。

そのため、取得から譲渡までに直接要した費用に
ついては、おおむね譲渡所得の計算上、
取得費又は譲渡費用を構成すると考えてよいか確認したい。

現時点で把握している主な費用は以下のとおりである。


* 仲介手数料
* 裁判所費用※60万円程度
* 埋設物撤去費用
* 抵当権抹消登記費用※これは難しいと考えている
【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

国税不服審判所裁決事例　平成11年2月25日裁決　裁決事例集 No.57 169頁
https://www.kfs.go.jp/service/JP/57/13/index.html

代物弁済により取得した資産の取得費　国税庁 質疑応答事例
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/joto/05/08.htm?utm_source=chatgpt.com

残置物撤去などの片付けに要する費用は譲渡費用に該当するのか？　オリオン税理士法人HP
https://www.orion-tax.jp/blog/1825/

タックスアンサー No.3252　取得費となるもの
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3252.htm