税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

消費税（金井恵美子税理士）

【対象顧客】

法人

【前　　提】

不動産賃貸業・リフォーム工事業等を営むA社は、
建物価額千万円未満の建物を賃貸事業目的で毎年複数購入している。


　購入数年後に売却する不動産もあることから、
毎期1,2物件の土地付き建物売却が生じており、
固定資産売却益として特別利益に計上している
（利益を出して売ることが目的なので、売却損を発生させたことはない）。
なお、宅建免許は持っておらず、不動産の棚卸資産への計上はしていない。


　また、地主が相続対策等で行っている不動産賃貸業とは異なり、
不動産投資を本格的な事業として行っており、
その一環として、退去時には定額の清掃費等を
借主が貸主A社に支払わせる契約となっており、
賃借人退去時に、A社は必ず課税売上を得ている。


【質　　問】

当期A社は、賃貸事業に供するため、
賃貸住宅に適した千万円未満の建物甲と乙を購入した。
その後非課税売上が生じた。
しかし、A社のビジネスモデル上、退去時には
当該建物に係る清掃代金等の課税売上が必ず発生する。
また、甲建物については3年以内に売却する計画での購入であった。


　A社が甲建物と乙建物を「非課税売上にのみ要する仕入」ではなく、
いわゆる「共通対応」として計上する適否、
また、計上する場合の要件や注意点等、
どのようにA社に助言すべきでしょうか。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

　納税者が共通対応で申告し、処分庁が非課売上対応だと
更正したことに対する不服審判にて、審判所が

「調剤薬品等のほとんどが非課税売上げ用として使用されるとしても、上記イに照らしてみると、
法令の趣旨に沿わない不合理な区分とまではいうことができないから、
この区分により個別対応方式による控除対象仕入税額を算出することは相当であると認められる」

との判断を示し、納税者の主張を全面的に認める裁決が出されています。

https://www.kfs.go.jp/service/JP/71/31/index.html


　この審判にて、審判所は本件更正処分について、まず、

イ「個別対応方式の区分と適用」において、

「そうすると、事業者が、課税仕入れについて、
合理的な根拠に基づいてこの3区分に区分をしている限りにおいては、
当該区分が認められなければならず、また、当該区分を明らかにする方法については、
消費税法第30条第7項の法定帳簿を区分経理しておくとか
同条第9項の請求書等を区分編てつしておくとか、
具体的な方法が消費税法上に規定されていないことから、
何らかの方法で事業者がその区分を明らかにしていれば、
法定要件を満たしていると言わざるを得ない」

と、そして、ロ「これを本件についてみると、次のとおりである」として、

「そうすると、請求人が上述のとおり区分し課税仕入れに係る消費税等の額を
別表2のとおり〔1〕課税売上対応分、〔2〕非課税売上対応分、及び
〔3〕共通売上対応分としたことは、調剤薬品等のほとんどが非課税売上げ用として
使用されるとしても、上記イに照らしてみると、
法令の趣旨に沿わない不合理な区分とまではいうことができないから、
この区分により個別対応方式による控除対象仕入税額を算出することは相当であると認められる」

と結論づけています。