税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続・贈与税＜財産評価＞（井上幹康税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

およそ３０年前に作成した土地の賃貸借契約書があり、
貸主がAで、借主がSとなっております。

そのSが亡くなり、土地の相続税評価をする必要があります。

契約書には、図面がなくて対象部分が明記されておらず、
地番と地積が明記されております。
ただ、地番についてはその後に分合筆があって現状と相違があります。
ただし、貸主借主双方の見解に相違はなく、
Sの自宅敷地と所有者がAの３筆の私道部分が
賃貸借の対象となっております。

なお、私道の３筆全体ではなく、それぞれの筆において、
駐車場寄りの半分を借りているとのことです。

また、私道のうち所有者がBの部分については使用貸借の状態です。

私道については、アスファルト舗装がされています。


【質　　問】

この場合の私道（所有者がAの３筆）の評価について、
まず４筆全体を評価したのち、
所有者がＡの３筆の土地の半分の面積分だけ、
面積割合で対象部分の自用地評価額を算定し、
借地権評価をしたうえで３０％評価をすれば宜しいのでしょうか。

それとも自用地評価額を算定後、地上権に準ずるものに
該当しない賃借権の評価をしたうえで３０％評価を
することになるのでしょうか。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

借地権の意義
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/hyoka/04/23.htm

雑種地の賃借権の評価
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/hyoka/04/18.htm

【添付資料】
https://kachiel.jp/sharefile/sougosoudan/260609_2.jpg