税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続・贈与税＜財産評価＞（井上幹康税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

相続税申告において、ショッピングセンター（以下、SC）
の駐車場として一括貸し付けされている土地（雑種地）の
評価についてご相談です。

本土地は、他の地主の土地（店舗建物あり）と合わせて
一団の土地としてSCの一部に組み込まれていますが、
被相続人の所有部分は駐車場（アスファルト舗装）部分のみです。

本契約に付随する覚書において「転貸容認」等の特約がありますが、
国税庁HP等の例示（登記・一時金・堅固な構築物）との兼ね合いにおいて、
「地上権に準ずる権利として評価することが相当と認められる賃借権」
への該当性に苦慮しております。
諸先生方の実務でのご経験や見解を拝借したく存じます。


【物件・契約・登記の状況】
・現況・利用形態： アスファルト舗装の駐車場（SC全体の
駐車場として一体利用、被相続人の筆の上には建物なし）
・登記の状況： 賃借権の登記なし（全部事項証明書は甲区のみ）
・設定時の対価： 権利金や一時金の支払の有無は「不明」
・賃貸借契約（覚書）の特約：
１．使用目的：「建物所有及び駐車場用地」
２．転貸：借主が第三者に転貸することについて、
「予め包括的に承諾する」旨の規定あり。

３．登記：土地に対する「賃借権の設定登記を
することについて承諾（協力）する」旨の規定あり。


【質　　問】

① 「地上権に準ずる権利として評価することが
相当と認められる賃借権」への該当性について
国税庁HPでは、地上権に準ずる権利の例示として
「登記があるもの」「一時金支払いがあるもの」
「堅固な構築物の所有目的」などが挙げられています。

今回のケースでは、土地謄本は甲区のみ（未登記）で
あり、一時金は不明ですが、覚書において
「包括的な転貸承諾」および「登記承諾（協力義務）」の
特約が明記されています。

このように契約書（覚書）上の権利関係が非常に強い場合、
「地上権に準ずる権利」に該当すると判断して差し支えないでしょうか。


② 「堅固な構築物」にアスファルト舗装は含まれるかについて
①の判断材料（例示）の一つである「堅固な構築物の
所有を目的とするもの」についてお尋ねします。

一般的な駐車場の「アスファルト舗装」は、
実務上（あるいは裁決例等において）「堅固な構築物」に
含まれるという解釈をされた実績はございますでしょうか。
それとも、通常は非堅固な構築物（簡易なもの）
として取り扱われるのが一般的でしょうか。


お忙しいところ恐れ入りますが、何卒よろしくお願いいたします。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4627.htm