税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続・贈与税＜財産評価＞（井上幹康税理士）,相続・贈与税＜財産評価を含まない＞

【対象顧客】

個人

【前　　提】

1路線にのみに面する横長の1筆の土地　面積300㎡　間口24m奥行12.5m
このうち間口16m奥行12.5m（面積200㎡） 前面路線より0.5ｍ高いところに敷地面があり、
この上には床面積1階98㎡　2階30㎡の建物が所在
残り100㎡はA、B、C3区画の仕切り線の入った駐車場で前面道路と同じ高さのｱｽﾌｧﾙﾄ敷き
先の200㎡部分からの並びでA間口2.8ｍ奥行12.5ｍ面積35㎡、B間口2.6ｍ奥行12.5ｍ面積32.5㎡、
C間口2.6ｍ奥行12.5ｍ面積32.5㎡の順番に並んでいる。

建物は被相続人と長男の居住用　長男がこの建物と土地300㎡を取得
長男は今後この物件に居住、売却や転居はしないものとする

駐車場のうちAは被相続人長男の共有の自家用車の駐車場利用

Bは別途被相続人所有の貸家の住人用に確保しているが
5年前に入居した現在の賃借人は車を所有していないので、空いている。
そのため被相続人相続人の来局用として利用、
Cは月極駐車場で通常は賃貸しているが、相続開始の前後2月ずつは、たまたま空いていた、現在は賃貸状態
Aは高齢の被相続人の生活に乗用車は必須である状況、
Bは相続開始3年前に被相続人が要介護となり、介護支援サービスのための車が利用していた
建物敷地とA区画は段差0.5ｍあるが境界には簡単であるが柵が施され不用意に転落しないよう対策がしてある

なお、建物敷地と駐車場は段差があるが、一部に階段を設け直接往来ができるようにもしてあるた、
S55に建物は建築だが、それまでは、300㎡が道路面と同じ高さだったが、
水害対策のため200㎡をかさ上げしている

建築計画概要書からは当該建物の敷地面積が300㎡とある。
本件前面市道幅員３ｍで0.5ｍｾｯﾄﾊﾞｯｸ済み　容積率200／建ぺい率60％　第一種住居地域
登記地目は300㎡の宅地
固定資産税評価額は300㎡を一括して宅地評価

以下は私の主観が混じります。
　本件の外見は
　建物が乗った200㎡の宅地と
　100㎡の駐車場（3台の区画があり）の
　それぞれ利用目的を別にした土地に見える。
　現況地目は宅地200㎡と雑種地100㎡と判断

【質　　問】

　措置法69の4　小規模宅地・居住用の適用できる面積はいくらになるのでしょうか。
　甲案　乙案のどちらでしょうか。
　それとも他にあるのでしょうか。ご教示ください。

甲案
　2画地（建物敷地200㎡と雑種地駐車場100㎡）
　小規模宅地・住宅特例適用は　建物敷地200㎡のみ

　措置法69の4①からは被相続人所有の建物敷地のみが対象としか読めません。
　建物敷地は200㎡にしか見えません。
　すると評価単位は2画地　宅地200㎡と雑種地100㎡となり
　措置法69の4の80％減額は宅地200㎡のみ

乙案
　一画地　300㎡
　小規模宅地・住宅特例適用は300㎡のうち
　　　建物敷地200㎡＋A35㎡＋B32.5㎡＝267.5㎡

　被相続人相続人は日々生活のため車は欠くことのできないものとして利用しています。
　当然そばに置きいつでも利用できる状態である必要があります。
　評基通７但し書きを念頭に、利用目的を再考すると建物敷地200㎡もA35㎡も、B32.5㎡も生活に必要な、
　生活のため、生活基盤の維持に不可欠という同一の利用目的になり、
　この同一の目的利用を一体利用というのだと考えました。
　すると地目の如何によらず一体利用を同一評価単位とすると
　300㎡のうち建物敷地200㎡＋A35㎡＋B32.5㎡を一画地と考えるます。
　残ったC32.5㎡を別に一画地と考えたいが、不合理に狭小となるため、
　(先の建物敷地200㎡＋A35㎡＋B32.5㎡）にC32.5㎡を加算して一画地評価をしたのちに
　結局
　（300㎡一画地と評価）－（C32.5㎡）
　＝267.5㎡に対し措置法69の4を適用対象


【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

措置法69の4
平成28年8月22日国税庁文書回答事例相続税
財産評価基本通達７