税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

所得税＜譲渡所得＞（石田一弘税理士）,相続・贈与税＜財産評価を含まない＞

【対象顧客】

個人

【前　　提】

被相続人：甲
相続人：子である乙及び丙
※配偶者丁は甲より先に亡くなっている。


相続財産の中に3筆の土地（１－１、１－２、１－３）がある。

3筆の土地の合計地積は300㎡で地続きである。

当該土地は丁が所有していたものであり丁からの相続時に
甲が2分の１、乙が4分の１、丙が４分の１を
取得して共有状態になっている。

土地の上には2棟の建物（A、B）が建っており、
Aは甲の名義で、甲が亡くなる直前まで住んでいた建物である。

Bは丙とその配偶者の共有名義で、丙と配偶者の
居住の用に供されている。

Aは甲の名義で、甲が亡くなる直前まで住んでいた建物である。

A及びB建物について、土地所有者への地代は
払われておらず、使用貸借である。


乙及び丙の遺産分割含め話し合いの結果以下のようにしたいと考えている。
A建物については、乙が取得して、
この一団の土地を合筆した後、２つに分筆し
A建物とその宅地、B建物とその宅地という対応関係を
持たせて所有することとしたい

【質　　問】

（質問１）
この状況に対応するための手順として以下の2通りを考えていますが、
それぞれの理解で問題ないか、ご意見をいただきたく、
よろしくお願いいたします。


1案
・遺産分割協議の前に合筆と分筆を行う
・甲の持分2分の１について、
・A建物の部分（土地A-1）を乙が取得、
B建物の部分（土地B－1）を丙が相続により取得する。

・そうすると、A-１については乙が4分の３、丙が4分の１の所有となる。

・B－1については乙が4分の１、丙が4分の３所有となる。

・相続により評価する土地の単位は２つ（A-1、B-1）に分けて評価する
・不合理分割に該当しない限りは300㎡全体で評価するよりも
不整形地の補正等で評価が低くなっても問題はない。

・最後にAー１の丙持分4分の１，B-1の乙持分4分の１を交換する
・当該交換は譲渡所得の対象となり、
交換の特例が使えれば譲渡がなかったものとなる

2案
・遺産分割協議において、一旦共有で取得する
・その際には分筆後の評価額を考慮した相続とする（例えば6対４などで相続）
・相続により評価する土地の単位は１つとなる（建物は2つだが
それぞれ使用貸借のため）
・相続手続きが完了した後、合筆と分筆を行い2つの土地を分ける
・共有地の分割として処理をする
・この場合価格の比に問題なければ土地の譲渡は
なかったものとして取り扱われる。


1案と2案での違い
・土地の評価が2つになるか1つになるかの違いさらに分筆の仕方
（地形や距離など）により相続税評価額の合計額が異なる可能性がある
・1案では不動産取得税がかかるものの、2案では
基本的には不動産取得税が生じない


（質問２）
併せて小規模宅地の特例の検討をしているのですが、
今回は建物A（被相続人の居住の用）、建物B（親族の居住の用）別々に検討する、
建物Aについては乙が同居していると判定できれば適用可能（或いは家なき子）
建物Bについては丙が生計一親族と判定できれば適用可能
となると考えてよろしいでしょうか？
その場合それぞれの建物に係る敷地部分
案１の場合は取得した分筆後の面積に対応する部分
案2の場合は床面積の比率などで按分した部分
に適用するということでよろしいでしょうか。

（基本的に乙の同居の事実の認定、丙の生計一の
事実の認定は難しいと考えています）

（質問３）
案１、案２に関わらず、3筆の土地を合筆するタイミングについては
遺産分割協議前であっても後であっても
特に相続税の計算上（小規模宅地特例の適用含む）には
影響しないと考えてよろしいでしょうか？

以上よろしくお願いいたします。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

No.4603　宅地の評価単位　https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4603.htm
共有物の分割　https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/joto/03/04.htm
No.3502?土地建物の交換をしたときの特例
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3502.htm
所得税基本通達 33-1の7 共有地の分割