税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続・贈与税＜財産評価を含まない＞

【対象顧客】

個人

【前　　提】

33番地の上に旧自宅建物があるが現在空き屋である。

33番地は次女が相続する。

34番地の上には被相続人とその配偶者の現自宅建物（建物A)と、倉庫（建物B）
がある。

34番地は配偶者が相続する。

91-2番地は34番地の角において隣地との
境界部分に係る狭小な通路である。

91-2番地は長男が相続する。


34番地は登記上、被相続人の先祖の名義のままとなっている。

具体的には被相続人の祖父の養父の名義である。

被相続人の祖父は当該名義人の実子ではないが、
戸籍の続き柄上、名義人の養嗣子となっており、
養子に入っていた形跡がある。

しかし、戦災により戸籍が焼けているため、
養子に入った年月日などの詳細が不明。


当時遺産分割協議がどのような顛末だったのか定かではないが、
なぜか登記がなされないまま、被相続人の祖父が実質的に相続し、
その後、祖父→父→被相続人が34番地の上に自宅を有して生活し、
実質的に所有してきた。

他の親族との争いは少なくとも表面上存在しない。


【質　　問】

（１）34番地について、小規模宅地の特例の適用が可能かどうか
・34番地は、引き続き自宅建物に居住する配偶者が取得する
・登記簿上の所有者が先祖の名前になっていることについて、
当該土地を被相続人が実質的に所有していたものの、
当時の遺産分割の状況が定かではない状況で、
小規模宅地の特例を適用することについて
どのような問題があるでしょうか。


（２）34番地には配偶者の現在の自宅建物Aのほかに
倉庫（建物B)が存在する。

・自宅建物Aの名義は配偶者と長男の共有となっており、
・建物Bの名義は被相続人である。
建物Bは配偶者が相続する。

・34番地について小規模宅地の特例を適用するにあたり、
建物Aの名義が被相続人名義ではないこと、
また、自宅以外の建物Bが存していることについて
問題があるでしょうか。

・なお、建物Bは事業用途などではなく、私用の倉庫である。



（３）91-2番地の評価について
・91-2番地は狭小な通路であり単独で利用することができる土地ではない
・国税庁タックスアンサーNo.4603によれば、「宅地の価額は、
1筆単位で評価するのではなく、1画地の宅地（利用の単位と
なっている1区画の宅地をいいます。）ごとに評価しますが、
具体的には、次のように判定します。

なお、相続、遺贈または贈与により取得した宅地については、
原則として、取得者が取得した宅地ごとに判定しますが、
宅地の分割が親族間等で行われた場合において、例えば、
分割後の画地が宅地として通常の用途に供することができないなど、
その分割が著しく不合理であると認められるときは、
その分割前の画地を「1画地の宅地」として評価します。」
とあることから、
・34番地と91-2番地は一画地の土地として評価を行い、
34番地と91-2番地とで評価額について面積按分を行い、
配偶者が取得する34番地の評価額、及び長男が取得する
91-2番地の評価額を算定するという方法で問題ないか
・また、34番地について小規模宅地の特例を適用する際は、
あくまで上記で按分計算した34番地の評価額、
34番地の面積のみとし、91-2番地の評価額及び
面積は除外するものとすることで問題ないか


（４）34番地は左側において道路に接しているものの、
左側は塀に囲まれており、
33番地の手前（公図上下辺）に設けられた出口から出入りしている。

このたび、33番地を配偶者ではない次女が取得することとなったが、
34番地を取得し、引き続き居住する配偶者が、
今後も33番地を通過し出入りすることについて、
33番地、34番地の相続税評価上、考慮することがあるか。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

措置法第69条の4

【添付資料】

kachiel.jp/sharefile/sougosoudan/260512_1.jpg