税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

法人税,相続・贈与税＜財産評価＞（井上幹康税理士）

【対象顧客】

法人

【前　　提】

業種：コンサル収入、不動産賃貸、喫茶室など

土地権利： 個人共有（代表者：3/4、代表者の弟：1/4）

弟氏とは不仲のため、建物の売却など承諾を
得ることが困難な状況です。


土地の固定資産税は会社代表者が全額負担（弟持分を肩代わり）している。


建物権利：上記の土地は3000㎡ほどあり、
その敷地内に60㎡ほどの建物があります。
もともとは代表者の親の自宅でしたがすでに
他界していて現在は空き家です。
代表者個人の単独所有（築61年、木造）

今後の予定：

建物の所有権は「代表者個人」のままとする。


代表者と法人で賃貸借契約を締結。


法人と第三者（転借人・住宅利用）で転貸借契約を締結。


第三者は家賃7万円（近隣相場により決定）を法人へ支払う。


法人は「管理料」または「借り上げ賃料」として、
代表者個人へ一定額を支払う。


目的： 法人に家賃収入をつけたいことと、
代表者の相続税対策（土地の評価減）

【質　　問】

① 法人から個人への支払いについて
法人が代表者個人への支払い「管理料」とした場合、
これは税務上実質的な地代および家賃とみなされますか？
第三者が払う家賃は建物に対する賃料であって地代ではない
という解釈なのですが合っていますか？

② 法人側の「借地権」発生の有無
同じような質問かもしれませんが、建物が個人所有のままで、
法人が建物賃貸借（転貸）により土地を占有する場合、
法人側に「借地権（あるいは借地権の認定課税）」の問題は発生しますか？
「管理料」としての支払いであれば地代ではないため、
借地権は発生しないという解釈をすることはできるのでしょうか？
家賃の中に地代が含まれ、一体で考えるのかどうかがいまいちわかりません。

他には築61年の木造という現状を鑑み、借地権の
価値自体がゼロであるという主張は可能でしょうか。


③ 無償＝使用貸借の場合の課税関係
もし法人が個人（代表者）へ賃料や管理料を
一切支払わなかった場合、法人側で受贈益の課税、
あるいは代表者側で寄付金の問題は生じますか？

④ 共有者（弟・1/4）に対する税務リスク
土地の1/4所有者である弟氏に地代を支払わず
（代表者が固定資産税を全額負担していることを理由として）、
法人から代表者のみへ支払いを継続した場合、
弟氏への不当利得や、弟氏から法人への資産の
無償供与といった指摘を受けるリスクはありますか。


⑤ 小規模宅地等の特例への影響
この「転貸（建物：個人、土地：共有）」において、
将来の相続時に代表者の土地持分（3/4）について
「小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）」の
適用を受けるための、地代または家賃設定の
最低ライン(基準)を教えてください。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

なし