税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続・贈与税＜財産評価＞（井上幹康税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

現在、医療法人Aの介護棟建物・駐車場と調剤薬局法人Bの
建物の底地を第三者の個人Ｃが所有しており、
Ａは月額＠18万円（年間216万円）、
Ｂは＠15万円（年間180万円）を地代としてＣに支払っています。

ここで、医療法人Ａの介護棟建物は理事長個人の所有であり、
法人Ａから家賃の収受があります。
法人Ｂの建物は法人Ｂが所有しております。

この土地を、医療法人A（同族会社、理事長が100%株主）の
理事長の妻の両親Ｄが1/2づつ共有で
購入することが決まりました。
購入価格は1億円で、権利金はありません。

またＤはＣから購入した後に、Ａ・Ｂと賃貸借契約を
締結する予定で、地代は変更せず（Ａ18万・Ｂ15万）、
権利金の収受もありません。

対象となる土地の面積は723㎡、
固定資産税評価額は6,960万円、固定資産税は年間71万円で、
借地権割合50％の地域となります。


【質　　問】

以下のように考えているのですが、間違いがあればご指摘ください。


今回対象となる土地の地代を整理すると以下のようになります。

相当の地代＝6,960万円×6%=4,176,000円
通常の地代＝6,960万円×（1-0.5）×6%=2,088,000円
実際の地代＝（18万円+15万円）×12ヵ月＝3,960,000円

・実際の地代が相当の地代に近いこと、第三者に対する
　賃貸関係であることから、権利金の認定課税は
　回避できるのではと考えておりますが、いかがでしょうか。

・今回の購入者が将来死亡した場合の相続税評価額は、
　貸宅地として自用地評価額×(1 -0.5)で評価できる、
　という認識で間違いありませんでしょうか。

・将来的に理事長の妻が対象土地を相続することになり、
　さらには理事長自信が妻から相続することも考えられます。
　そこで、AＤ間の賃貸借契約については無償返還の
　届出を提出することも検討した方がよいでしょうか。
　その場合の相続税評価額は、Ａが使用している部分に
　ついてのみ自用地評価額×(1 -0.2)で
　評価されることになりますでしょうか。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

法人税基本通達13-1-7