税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

所得税＜譲渡所得＞（石田一弘税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

・被相続人B： 令和7年12月死亡。
当該家屋で一人暮らし。

・土地： BはBの祖父A（相続人の曾祖父）の養子。

昭和35年のA死亡時に、Bと他の相続人C（Bとの関係未確認）が共有で相続。

その後、平成14年に土地を分筆し、共有物分割（交換）により
本案件の敷地部分はBの単独所有として登記済み。

・家屋： A名義のまま（昭和23年取得）。
固定資産税はA名義のまま届くものをBが納付していた

・相続人： Bの法定相続人である子3名

・今後の予定： 家屋を取り壊し、更地で売却

【質　　問】

【登記・確認書の手続き】
・土地家屋調査士は、A→B→子3名への相続登記を省略し、
BがAの法定相続人であること、子3名がBの法定相続人であることを
証する戸籍等を添付して、直接「滅失登記」を行う方針です。

・被相続人家屋等確認書を発行する市の窓口は、
「B以外にAの法定相続人がいれば、家屋をBが全て相続したことを
確認できる資料（他の相続人の同意書）を準備すべき。

ただBが所有していたことに間違いなければ上記戸籍等をもとに
確認書は交付する」との回答でした。

【質問】
空き家特例の要件において、家屋が「相続または遺贈により取得した」ものであることが
求められていますが、以下の点について懸念しています。

1.中間の相続登記を省略して滅失登記を行った場合、
閉鎖謄本上の最終所有者はAのままとなります。

空き家特例の適用にあたり、Bが100％所有していたものを
Bの子3名が相続により取得する必要がありますが、
そもそもBが100％所有していたという公的な記録はどこにもありません。

申告時、税務署から「BがAから家屋を100%相続により取得した
（＝Cの権利を排除している）」ことの立証を求められることはありますでしょうか？

2.1の立証を求められた際に、
「相続人3名の申請により滅失登記が完了したこと」、
「平成14年の土地の分筆・共有物分割により、
敷地部分がBの単独所有となっていること
（建物も実質的にBに帰属したと推認できること）」、
「家屋の固定資産税をBが納税していたこと」で、
疎明資料として十分でしょうか？

それともC（C死亡の場合はCの相続人）側の同意書等が必要と思われますか？

3.同様のケース（「中間の相続登記を欠く古い家屋」のケース）で
申告されたご経験や、留意すべき裁決例等がありましたら
お教えいただけますでしょうか？

近々取り壊して滅失登記を行うとのことで、
早々に滅失登記を行うことにより後々手続き上の不備で
空き家特例が使えなかった、というのを避けたくご質問しました。

よろしくお願いいたします。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

国税庁タックスアンサー　No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例