税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続・贈与税＜財産評価＞（井上幹康税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

・A所有の土地建物につき、建物（集合住宅）は賃貸
・H10に相続時精算課税贈与でAの子Bへ贈与、賃貸は継続
・R7にA死亡

贈与時の借家人との建物賃貸借契約がＲ７相続開始時まで
継続していれば、当該借家人の借家権に基づく敷地利用権は
土地に存続しているとして、当該借家人の貸家に係る
土地部分は貸家建付地の評価となるとの理解です。


ただし、H10贈与時の借家人との建物賃貸借契約が
Ｒ７相続開始時まで継続していない場合（借家人が
変わっている場合）貸家建付地とはならず、
自用地となるとの理解です。


【質　　問】

H10贈与時の借家人が変わらずR7まで住み続けた場合でも、
以下の場合、借家人の借家権に基づく敷地利用権は
土地に存続しているとして貸家建付地評価になりますでしょうか。
つまり、原契約から契約を更新、もしくは新規に
契約が締結されていれば、それは子Bと借家人の
契約と見なされ、自用地評価にならないか、懸念しております。


①原契約から更新契約が2年毎にされ、R7時点での貸出人が
子Bとの契約になっている。

②2年ごとの定期借家契約？になっており、
更新というよりは2年ごとに新規契約が締結される形で、
R7時点での貸出人が子Bとの契約になっている。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

[soudan 18562] 賃貸物件の建物のみを贈与した場合の敷地の評価