税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続・贈与税＜財産評価＞（井上幹康税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

相続財産のうちに、土地区画整理事業施行区域内の土地（市街地農地）があり、個別評価の指定を受けています。
当該土地は仮換地指定前であるため、従前地評価となる事案です。

管轄税務署に個別評価の申出を行ったところ、「従前地評価、倍率1.2、宅地比準」との回答がありました。

【質　　問】

質問1　正面路線の判定およびセットバック減価の要否について

①現地を調査したところ、当該土地は固定資産税路線価34,000円が
付された道路に接しているものの、その道路は建築基準法上の道路ではありません。
また、固定資産税評価額を地積で除すると㎡単価は29,100円となるため、
当該土地は接している道路の固定資産税路線価34,000円を基準として
評価されているものと考えられます。

このような場合、各種補正率計算上の正面路線は、固定資産税路線価が付された
当該道路を基準に判定するという理解でよいでしょうか。

建築基準法上の道路ではない道路を正面路線として扱うことにはやや違和感がありますが、
推測では、従前は建築基準法上の道路であったものの、区画整理の進行に伴い、
現況では建築基準法上の道路ではなくなっている可能性もあるのではないかと考えております。
この点、従前地評価における「従前」とは区画整理前の状況を前提とするものとして、
このような評価方法になると理解してよいのでしょうか。

あるいは、正面路線はあくまで建築基準法上の道路を基準に考えるべきであり、
付近の建築基準法上の道路を基準として、無道路地補正等を検討すべきでしょうか。

②仮に接している当該道路を基準として従前地評価を行うとした場合、
前面道路の幅員が3m程度であるため、セットバックの問題が生じるものと思われます。
このような場合、区画整理事業前の道路種別を調べ、
建築基準法第42条第2項に規定する道路であった場合は、
当時（現況と同様だと思われる）の幅員をもとにセットバック減価を行うことになるのでしょうか。

質問2　道路として舗装済みの部分がある土地の評価について

上記とは別に、同じく土地区画整理事業施行区域内にある別の土地についての質問です。
こちらも仮換地指定前ですが、土地の一部がすでに道路として舗装されており、
その部分について市から補償金を受け取っています。

このような場合も、従前地評価である以上、「従前」すなわち
区画整理前の状況を前提として、すでに道路として舗装されている部分を含めて全体を評価すべきでしょうか。

それとも、現況において道路として舗装されている部分は評価対象から除外して考えるべきでしょうか。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

財産評価基本通達24-2（土地区画整理事業施行中の宅地の評価）

【添付資料】

https://kachiel.jp/sharefile/sougosoudan/260408_1.png
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