税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続・贈与税＜財産評価＞（井上幹康税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

相続財産のうちに区分所有マンション（昭和46年築・築55年）の
2室（同一棟・同一階の隣室、各専有面積50㎡、各敷地権割合130分の1）があり、
マンションが所在する敷地の状況は以下のとおりです。


・当該マンションは全5棟で構成される複合マンションです（いずれも5階建て）
・1号棟・2号棟・3号棟はA土地（6,000㎡）上に所在します
・4号棟・5号棟はB土地（4,000㎡）上に所在します
・A土地とB土地の間には公道が介在し、物理的に
2つの評価単位に分断されています

・被相続人はA土地上の棟の4階に所在する2室を所有しており、
全5棟の敷地（A土地・B土地）に係る敷地権
（各部屋につき130分の1の共有持分）を有しています

・被相続人は隣り合う当該2室を一体として居住の用に
供していました（一方を寝室・もう一方を居間・物置等として利用）。
玄関は２つあり、物理的に２室はつながっていませんが、
ベランダや玄関を通して行き来していたようです。

・本件2室の敷地利用権は配偶者が取得するため特定居住用宅地等に
該当し、それ以外に小規模宅地等の特例の適用対象となる不動産はありません。

【質　　問】

質問1　区分所有補正率の計算における「敷地の面積」について

soudan16334において、評価対象の土地が物理的に分かれている場合に、
区分所有補正率の計算（D⑥欄）につき、
本件でいうところのA土地・B土地の合計面積によるべきか、あるいは
評価対象マンションが所在するA土地のみの面積とすべきか、
2025年12月現在では明確な取扱いは示されていないというご回答でした。


その後、この点に関して何らかの追加情報があれば、ご存じでしたらご教示ください。

私見としては、敷地権が登記されているA土地とB土地全体の
面積合計で計算すべきと考えております。


質問2　同一棟の隣り合う2室を所有している場合の補正率の計算単位について

区分所有補正率は2室それぞれについて個別に
計算する（各専有面積50㎡、敷地権割合130分の1）という理解でよいでしょうか。


両室は別々に区分建物登記されており、本通達の適用単位は
「一室の区分所有権等」（登記単位）であること、
また敷地持分狭小度の計算においても
「一室の区分所有権等に係る専有部分の面積」と記載があることから、
生活実態として一体利用していた事実は計算単位の判定に影響しないと考えております。


質問3　土地の評価額がゼロとなる場合の小規模宅地等の特例の申告記載について

本件2室に係る土地（敷地利用権）の評価額はいずれもゼロとなります。
仮に税務調査等において区分所有補正率の計算に
誤りがあると指摘を受け、土地の評価額が生じた場合に備え、
当初申告において土地の評価額ゼロのまま
小規模宅地等の特例の適用を選択し、計算明細書を
添付しておくことは適法かつ有効でしょうか。

特例の申告要件は「申告書への記載＋明細書添付」であり、
土地の評価額がゼロであることは適用の
障害にならないと考えますが、念のためご教示いただければ幸いです。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

・令和5年9月28日付課評2-74「居住用の区分所有財産の評価について」（法令解釈通達）
・居住用の区分所有財産の評価に関するQ&A 問3・問5（令和6年5月・国税庁資産評価企画官）
https://www.nta.go.jp/law/joho-zeikaishaku/hyoka/231013/pdf/02.pdf