税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続・贈与税＜財産評価＞（井上幹康税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

いつもありがとうございます。
団地の土地評価について教えてください。

・住宅地図、公図429-7のあたり、航空図を添付致します。
・添付した住宅地図の黄色部分、横長の複数の筆の上に、
　50棟ほどの団地が建っています。
・住宅地図の緑の部分は公道です。
・謄本上、50棟の建物の敷地ほぼ全体（61筆）が敷地権となっています。
・所有しているのは添付した住宅地図の「所有」としている棟の１室です。

【質　　問】

①土地の評価は、全体のうち道路等で区切られている筆ひと塊ごとに評価したうえで、
それぞれの評価額を合計して、敷地権割合を乗じるという考え方でよろしいでしょうか。

②住宅地図の429-7のあたりについての評価ですが、
添付した公図の429-7（2/3）には26号棟があり、
住宅地図をみると通路429-11（敷地権ではない）で
区切られるような形になっていて、429-7（1/3）のあたりに
27-30号棟、そして通り抜け可能な通路（私道、敷地権ではない）で
区切られるような形になって429-7（3/3）に36-39号棟が建っています。

また、429-7（3/3）の下あたり帯状の筆ですが、
公図黄色で塗っている筆（485-6、486-3など）は航空図を見ると
植樹されている裏庭のような部分なのですが、飛び飛びで敷地権となっています。
例えば474-5、474-25、474-3は敷地権となっていませんが、
478-4、479-5などはなっています。
このような場合、評価単位はどう考えればよいのでしょうか。

③429-7と隣接する小さな筆を一体として評価する場合、
路線価は左側の道路が19万、右側が20万、下側が20万です。
正面はおそらく下側の道路かと思いますが、側方、裏面の考え方を
教えていただけますでしょうか。

④429-12（通路）は敷地権になっていませんが、
429-12右側から下の方へ抜ける形で429-7（敷地権）の一部が
公道から公道へ抜ける道となっています。
この部分は評価減（通り抜け私道）してよいのでしょうか。

⑤住宅地図左はしにテニスコートがあり敷地権となっていますが、
公道によって建物敷地と分断されています。この部分も宅地として
評価して評価額を合計するという流れでよろしいでしょうか。

よろしくお願い致します。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

特にありません。

【添付資料】

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