税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続・贈与税＜財産評価＞（井上幹康税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

いつもお世話になっております。

小規模宅地の特例の適用可否について教えてください。


前提：
・賃貸併用複数世帯マンションに対する特定居住用宅地及び
　特定貸付事業用宅地の適用を想定
・一棟マンションの土地は100％Aが所有
・被相続人Aと長男Bが3階に居住し、AとBは同一生計親族
・次男Cと三男D家族が2階に居住
・１階はテナント及び駐車場
・１棟建物の区分登記は、２階～３階の居住用部分と分ける形で
　１階のテナント貸部分のみ区分登記
・２階、３階の居住部分は玄関など独立しているが、
　それぞれ建物の区分登記はせず、A50％、
　B20％、C15％、D15％が持ち分を共有している。

・母Aに相続が発生した場合、長男Bが一棟マンションの
　全体土地の５０％に加えAの建物持ち分50％を相続し、
　１階のテナント運営、駐車場賃貸業を継続する。

・次男C及び三男Dはそれぞれ一棟マンションの
　土地の２５％づつを相続する
・２階と３階はそれぞれ玄関が独立しており、
　かつ構造上、玄関を介さずに内部での移動はできない。

・相続開始前３年超の１階テナント部分の賃貸実績あり。
　（賃貸部分は、非事業的規模として青色申告特別控除10万円適用状況）

【質　　問】

上記前提を踏まえた場合、母Ａからの相続土地対し、
Ｂ、Ｃ、Ｄが居住する２階、３階部分の占有面積割合相当の
土地面積部分に対し、特定居住用宅地の適用が可能であり、
Ｂが引き継ぐ賃貸事業となるテナント部分、
駐車場部分に対する土地面積割合については、
貸付事業用宅地の適用が可能となる認識で問題ないでしょうか。
（特定居住用宅地と貸付事業用宅地の適用面積は併用時の上限を適用）

また、2階、3階部分がそれぞれ区分登記されている場合は、
3階専有部分のみ特定居住用宅地の適用があり、
2階部分の専有部分に対しては特定居住用宅地の適用はない。
テナント、駐車場部分については貸付事業用宅地の
併用適用は可能との理解で宜しいでしょうか。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】
No.4124　相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）