税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】
所得税＜譲渡所得＞（石田一弘税理士）

【対象顧客】
個人

【前　　提】
１　甲は令和4年に乙より相続した土地の一部を令和7年中に譲渡した。

２　当該土地は仮換地中であり、土地売買契約書上、
　　売買目的物の表示および所有権移転登記は従前地に対して行うが、
　　売買対象地および地積は仮換地となる旨の文言が記載されている。

３　当該土地の購入からの状況は下記のとおり
　　（分筆および持分移動等の詳細は添付資料参照）。

（１）乙は平成2年に乙も含めた5名（親族関係なし）で当該土地を共同で購入。
乙の持分5分の１。

（２）平成28年にAおよびBをそれぞれ4筆に分筆。
分筆後計8筆。

（３）令和3年12月、乙はAおよびBのうち各2筆の計4筆に係る持分を他の共有者と交換。

（４）当該交換に係る謄本上の記載は以下のとおりである。
・登記の目的：〇〇持分全部移転
・権利者その他の事情：原因令和3年12月〇日共有物分割

（５）乙は当該交換に係る譲渡所得税の申告は行っていなかった。

【質　　問】
以上の前提を踏まえ下記事項について質問です。

１　長期譲渡対応分と短期譲渡対応分に係る取得費の考え方
乙が当初取得した部分に関しては長期譲渡対応、
R3年12月に交換取得した部分に関しては短期譲渡対応になると考えます。

この場合の取得費の考え方ですが、長期譲渡対応分に関しては、
取得当初の契約書より従前地の総地積から
その譲渡部分に対応する地積で按分計算した金額で対応可能かと思います。

対して短期譲渡対応分の取得費の判断に迷っております。

乙が交換取得した部分に関して、譲渡側の共有者は
H13年にその当時の他の共有者より売買により取得しており、
その売買に係る契約書は保存されております。

しかしR3年12月に交換した際の状況を甲に確認したところ、
特段書面は作成した覚えがないとのことです
（乙は当時高齢であり、取りまとめは乙以外の共有者が行ったようです）。

実際に契約書等で交換時の価格を明示していないため、
短期譲渡対応分に関しては当該土地の売買代金を長期と短期に按分し、

概算取得費5%で計算する方法が妥当でしょうか？

２　売買代金の長期譲渡および短期譲渡に係る各対応分の按分計算について
契約書上の目的物は従前地ですが、売買対象地は仮換地となっております。

この場合、長期譲渡対応分および短期譲渡対応分に係る売買代金の按分計算は、
仮換地の地積を基に計算するということでよろしいでしょうか？

３　相続税の取得費加算の特例に関して
甲は乙の相続税申告の際、相続税を納税しております。

この場合の取得費加算の計算ですが、当該土地の相続税評価額
（仮換地にて評価されております）を上記２と同様、
仮換地の地積を基に長期譲渡対応分および短期譲渡対応分に
按分計算するという方法でよろしいでしょうか？

４　交換した土地の譲渡所得申告に関して
乙は当該交換に関して譲渡所得の申告は行っておりませんでした。

交換したR3年の固定資産税評価額にて計算すると、
譲渡および取得の乙持分に対応する評価額はほぼ同程度となります。

当初の土地取得額は交換したR3年の固定資産税評価額を大幅に超えますが、

この点についてはどのように考えるのが妥当でしょうか？
（乙の相続税申告は申告期限内に行っているとのことですが、
税務署からの問い合わせ等はないそうです。）

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】
特になし

【添付資料】
https://kachiel.jp/sharefile/sougosoudan/260302_1.jpg