税務相互相談会の皆さん

下記について教えて下さい。

【税　　目】

所得税＜譲渡所得＞（石田一弘税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

・隣接する土地2筆（甲土地・乙土地）を売りに出し、甲土地はR7年9月（契約5月）に、乙土地はR8年2月に引渡した。

・甲土地には甲建物が、乙土地には乙建物（いずれもRC造）が建っていた。

・甲建物はS46年築、乙建物はS54年築で、乙建物を建築する際に甲建物の壁につなげて建て、中で自由に往来できるようにしていた。

　（登記上は別建物）

・住居表示は甲建物と乙建物で区別がなく、家族は風呂や日常生活は主に乙建物、台所・食事・就寝は主に甲建物で行っており、

　実態として両建物を一体として居住利用していた。

・不動産の名義は土地建物ともに母と娘が1/2ずつ、相続により取得していた。

・甲土地の売買契約書には、売主の負担で建物を解体し、甲土地の一部を乙土地に併合（区画変更）する旨の記載がある。

・区画変更のためR7年8月に甲建物と乙建物を一度に解体した（費用は建物別に区分されていない）。

【質　　問】

①建物の取壊し費用の帰属について

甲建物・乙建物の取壊し費用が建物別に区分できない場合

・面積按分等の合理的方法で甲建物・乙建物に按分して、R7年・R8年それぞれの

　譲渡所得計算における譲渡費用とすることは可能でしょうか。

・乙土地の譲渡契約書には、乙建物の取り壊しや区画変更などの記載がないが

　取壊しの目的が「建物が接続していたこと」＋「区画変更」であるため、

　取壊し費用の全額を甲土地の譲渡費用に含めることは可能でしょうか。

　※両土地とも同時に同じ不動産業者に仲介委託して区画変更も含めた提案をうけて譲渡した

②居住用財産3,000万円控除の適用対象について

・甲建物・乙建物は登記上は別でも、母も娘も双方の建物を一体として居住利用していた。

　居住用財産の3,000万円控除は連年で利用できないため、本件では何をもって

　「住まいとして利用していた」と整理すべきでしょうか。

・例えばR7年とR8年のいずれかの年で適用するとした場合に、

　有利な方（譲渡所得が大きい方）を選んで適用することは可能でしょうか。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

所得税法 第33条第3項

租税特別措置法 第35条など